Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung, auch wenn der Eigenbedarf bereits kurz nach Zustandekommen des Mietverhältnisses entsteht

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Zulässigkeit einer Eigenbedarfskündigung, auch wenn der Eigenbedarf bereits kurz nach Zustandekommen des Mietverhältnisses entsteht. Urteil des Bundesgerichtshofs vom 20.3.2013, AZ: VIII ZR 233/12. Von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Benötigt ein Vermieter eine bereits vermietete Wohnung für sich selbst oder einen Familienangehörigen, so kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Da eine Eigenbedarfskündigung jedoch einen beachtlichen Eingriff in die grundrechtlich geschützten Rechte des Mieters bedeutet, muss eine Abwägung zwischen diesen und dem Recht auf Eigentum des Vermieters vorgenommen werden. Dies bereitet im Einzelfall häufig Probleme. Wird der Mietvertrag abgeschlossen obwohl der Vermieter weiß, dass er die Wohnung selbst benötigt, so kann er auf diesen Eigenbedarf später keine Klage stützen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Im vorliegenden Fall stellte sich die Frage, ob die Zulässigkeit der Eigenbedarfskündigung noch bejaht werden kann, obwohl dieser bereits kurz nach Zustandekommen des Mietverhältnisses entstand. Der Bundesgerichtshof sieht jedoch als entscheidenden Zeitpunkt den des Abschlusses des Mietvertrags.

Bewertung:

Das Urteil ist konsequent, denn nur wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags auch bereits die Kenntnis des Eigenbedarfs vorliegt, kann für alle weiteren Folgen Sorge getragen werden. Dann kann darüber nachgedacht werden, ob man überhaupt ein Mietverhältnis eingeht bzw. dieses gegebenenfalls nur befristet.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht sollte man walten lassen, wenn man bereits bei Abschluss des Mietvertrags von baldigem Eigenbedarf weiß. Denn dies könnte eine mögliche Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge haben. Zieht man einen befristeten Mietvertrag in Erwägung, sollte auch damit vorsichtig umgegangen werden. Zum einen könnte die Befristung unwirksam sein. Zum anderen könnte sie zwar wirksam sein, der Mieter jedoch nach Ablauf der Frist nicht ausziehen. Dann muss der Weg über eine Räumungsklage gegangen werden, die den Auszug erheblich verzögern kann, wenn der Mieter noch Räumungsschutz beansprucht.

Fachanwaltstipp Mieter:

Erhält man eine Kündigung wegen Eigenbedarfs, sollten weitere Schritte genau überlegt sein. Ist dagegen nichts mehr zu unternehmen, kann doch oft noch Zeit gewinnen. Erklärt man frühzeitig, man werde die Wohnung nicht räumen, riskiert man eine Räumungsklage, durch die der Vermieter oft noch schneller zu seinem Titel kommt.

3.6.2013

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