Wann ist ein Immobilienkäufer rechtmäßiger Eigentümer?

Dies ist der Zeitpunkt des „wirtschaftlichen Übergangs“.

Wechselt eine Immobilie den Eigentümer, ist der Käufer ab dem im Kaufvertrag definierten Datum der neue Besitzer. Dennoch erfolgt der wirtschaftliche Eigentumsübergang (§929 BGB) erst mit der Umschreibung im Grundbuch – meist ca. sechs bis acht Wochen später. Was jedoch ist der Unterschied zwischen diesen beiden Status?

Mit der Schlüsselübergabe ist der Erwerber Besitzer. Ihm gehört nun die Immobilie und er hat den Anspruch auf das Bewohnen derselben. Als Eigentümer wird er dann für Nutzungsrechte und -pflichten sowie für Lasten, die mit der Immobilie verbunden sind, in die Verantwortung genommen.

Dies ist der Zeitpunkt des „wirtschaftlichen Übergangs“.

D. h., von jetzt an hat er wirtschaftlich für die Immobilie zu sorgen.

Dazu gehören zum einen die Kosten für das Objekt und zum anderen die Erträge, beispielsweise bei Vermietung. Auch muss der Eigentümer nun im Übergang der sogenannten Gefahr Risiken der Beschädigung oder Zerstörung durch ein von keinem Vertragsbeteiligten zu vertretendes Ereignis – wie zum Beispiel Hochwasser oder andere Wetterkapriolen – tragen. In seinem eigenen Interesse ist deshalb eine Versicherung, die alle Eventualitäten zuverlässig abdeckt, schon ab Besitzübergang empfehlenswert.

Zudem ist er für die Aufsicht des Objekts zuständig, übernimmt also die Sicherung der Verkehrspflicht auf dem eigenen Grundstück sowie auch auf den angrenzenden Gehwegen. Dazu zählt die Dachkontrolle auf lose Ziegel genauso wie die Schneebeseitigung und Streupflicht sowie die Überprüfung des Treppenzugangs etc.

Letztendlich übernimmt er ebenfalls sämtliche Rechte und Pflichten aus bestehenden Verträgen mit Dritten in Bezug auf die Immobilie, so z. B. Miet-, Versicherungs-, Anschlussverträge u. s. w.

Mit doppeltem Netz und Boden vom Besitzer zum Eigentümer

Da die Umschreibung im Grundbuch oft erst mehrere Wochen nach der Zahlung des Kaufpreises erfolgt, wird der Käufer durch die Eintragung einer sogenannten Auflassungsvormerkung im Grundbuch geschützt. Diese Ankündigung des Eigentümerwechsels verhindert Mehrfachverkäufe und bewahrt den zukünftigen Eigentümer vor zusätzlichen Änderungen im Grundbuch – wie z. B. den Vermerk weiterer Belastungen. Dieses Procedere nimmt der Notar vor und sorgt so für die sichere Abwicklung der Eigentumsübertragung.

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