Verjährungsfrist bei Rückgabe der Mietsache

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin weisen auf eine böse Falle für Vermieter hin: Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren nach 6 Monaten

Erhält der Vermieter die Wohnung oder Gewerberäume in mangelhaftem Zustand zurück, ist Eile geboten. Bei Rückgabe des Mietobjekts beginnt eine sechsmonatige Verjährungsfrist für alle Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache.

Der BGH hat in einem relativ aktuellen Urteil (BGH, Urteil vom 23.6.2010, AZ: II ZR 52/08) noch einmal klargestellt, dass diese Verjährung umfassend wirkt. Alle Ansprüche, die einen hinreichenden Bezug zum Mietobjekt aufweisen, werden erfasst. Beschädigt der Mieter zum Beispiel den mitvermieteten Kühlschrank, verjähren auch diese Schadensersatzansprüche innerhalb eines halben Jahres nach Rückgabe.

In (sehr) seltenen Ausnahmefällen kann diese Verjährungsregel durch allgemeine Geschäftsbedingung auch zu Lasten des Mieters verändert werden. Oft sind derartige Klauseln in Mietverträgen unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Nur wenn es dem Vermieter aufgrund von Umständen, die im Mietverhältnis oder in der Mietsache begründet sind, unmöglich ist, Klarheit über eventuelle Schadensersatzansprüchen innerhalb der 6-Monatsfrist zu erhalten, ist eine Verlängerung der Verjährungsfrist möglich (so zuletzt Landgericht Dortmund, Urteil vom 17.03.2010, Aktenzeichen: 2 O 53/09).

Fachanwaltstipp Vermieter: Untersuchen Sie die Mietsache sofort nach Rückgabe genau auf Schäden. Werden Sie fündig, muss der Mieter sofort auf Ersatz in Anspruch genommen werden. Spätestens innerhalb von sechs Monaten muss die Klage auf Schadensersatz erhoben werden.

Fachanwaltstipp Mieter: Bekommen Sie vom Vermieter noch eine Kaution, sollten Sie mit der Geltendmachung des Anspruchs ein halbes Jahr nach Rückgabe der Mietsache abwarten. In der Regel ist ihr Anspruch vorher ohnehin nicht fällig.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

05.10.2011

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