Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

In vorangegangenen Artikeln hatte ich bereits zu der Frage der formalen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung und zu der Nachvollziehbarkeit Stellung genommen. Letzte Stufe der Prüfung ist die inhaltliche Richtigkeit. Um diese vornehmen zu können, muss der Mieter in der Regel Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Rechnungen, Verträge und sonstigen Belege vornehmen. Die Einsichtnahme muss ebenfalls dann beim Vermieter erfolgen, wenn dieser sich weigert, die Kopien zu übersenden. Einen Anspruch auf Übersendung der Kopien hat der Mieter nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel wenn der Anfahrtsweg zum Vermieter sehr lang ist.

Inhaltliche Richtigkeit schwierig zu überprüfen

Bei der Belegeinsicht muss der Mieter folgende Punkte im Einzelnen überprüfen:

Sind alle Positionen wirklich umlagefähig? Kosten für die Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung dürfen nicht umgelegt werden. Das gilt sogar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Kosten für die Anschaffung neuer Geräte oder ähnliches dürfen ebenfalls nicht umgelegt werden. Siehe dazu auch einer der vorangegangenen Artikel.
Gehören alle abgerechneten Positionen auch wirklich zum Objekt?
Sind die Betriebskosten auch im Abrechnungszeitraum entstanden?
Sind die zugrunde gelegten Umlageschlüssel korrekt?
Sind die zugrunde gelegten Wohnflächen, bzw. Personenzahlen zutreffend?
Ist das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet? Hier ist zu prüfen, ob der Vermieter nicht überhöhte Kosten verursacht hat. Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet immer das billigste Angebot zu wählen. Er darf aber die Kosten nicht künstlich in die Höhe treiben.
Bei Kostenerhöhungen im Vergleich zum Vorjahr, besteht unter Umständen Erläuterungsbedarf.
Sind die Verbrauchswerte (Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Strom) korrekt abgelesen und stimmen die Werte mit den Werten der Vorjahre überein?
Sind die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung pauschal abgezogen, wenn Sie in den Betriebskosten enthalten sind? Das betrifft zum Beispiel Vollwartungsverträge bei Aufzügen oder auch die Hausmeisterkosten.
Ist ein vorhandener Leerstand ausgewiesen? Auch diese Kostenanteile dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Ist der Vorwegabzug von Gewerbeanteilen erfolgt? Gewerbe verursacht regelmäßig in vielen Positionen Mehrkosten. Der Vermieter muss daher die auf die Gewerbe entfallenden Kosten vorweg abziehen und auch die entsprechenden Flächen heraus rechnen.

Wir beraten und vertreten Mieter und Vermieter von Wohnungen, Wohnungseigentum und Gewerberäumen bundesweit im Zusammenhang mit Ansprüchen wegen Betriebskostenabrechnungen.

19.1.2016

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