Schimmelpilz in der Wohnung: Ansprüche des Mieters und Risikoanalyse zur Durchsetzbarkeit (Serie: Teil 2)

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Wenn es aufgrund von Baumängeln zur Schimmelpilzbildung gekommen ist und kein (Mit-) verschulden des Mieters, etwa wegen unzureichendem Lüften in der Wohnung, angenommen werden kann, kommen für den Mieter grundsätzlich folgende Ansprüche in Betracht:

Heute: Teil 2 – Schadensersatz, Aufwendungsersatz und Ersatzvornahme

1. Schadensersatz

Soweit dem Mieter durch die Mängel Schäden entstehen, kann er vom Vermieter gemäß § 536 a BGB Ersatz verlangen. Voraussetzung ist hier aber ein Verschulden des Vermieters. Das ist zu Beispiel dann gegeben, wenn der Vermieter trotz Kenntnis des Mangels diesen nicht zeitnah behebt.
Beispiel: Der Mieter teilt dem Vermieter mit, dass sich in der Wohnung im Wohnzimmer Schimmelpilz gebildet hat. Ursächlich dafür sind Baumängel in der Außenwand. Der Vermieter bleibt untätig. Später verschimmelt die Rückwand des Einbauschranks im Wohnzimmer. Diesen Schaden hat der Vermieter durch sein Verschulden verursacht, der Mieter kann Ersatz verlangen.

Risikoanalyse: Weitgehend risikofrei, soweit der Mieter die Höhe der Schäden und die Ursächlichkeit des Mietmangels für die Schäden darlegen und beweisen kann. Der Bundesgerichtshof lässt für diesen Fall nach ständiger Rechtsprechung eine Beweiserleichterung zu. Das Gericht kann den Schaden bei entsprechenden Angaben und Anhaltspunkten auch schätzen.

2. Aufwendungsersatz

Hat der Mieter im Zusammenhang mit den Mengen und deren Beseitigung eigene Aufwendungen, kann er diese grundsätzlich vom Vermieter ersetzt verlangen. Das betrifft zum Beispiel die Zeit, die der Mieter durch Beaufsichtigung von Bauarbeiten in der Wohnung kaufen muss.

Beispiel: Wenn der Mieter indes Baufreiheit schafft, steht ihm ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB zu. Während der Dauer von Mängelbeseitigungsarbeiten in seiner Wohnung, in der sich die persönliche Habe des Mieters befindet, ist es einem Mieter nicht zuzumuten, auf eine Anwesenheit in der Wohnung zu verzichten. Kommt es infolge der nötigen Anwesenheit des Mieters zu zusätzlichen Fahrtkosten und Verdienstausfall, steht dem Mieter insoweit ein Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB zu (LG Berlin, Urteil vom 24. Oktober 2005 – 67 S 177/05 -, juris).

3. Ersatzvornahme

Wenn der Mieter dem Vermieter eine angemessene Frist zur Beseitigung der Mängel gesetzt hat und der Vermieter innert dieser Frist nicht reagiert, kann der Mieter die Mängel selbst beseitigen lassen und vom Vermieter Ersatz seiner Kosten verlangen. In Notfällen kann der Mieter besonders dringende Arbeiten auch ohne Fristsetzung erledigen.

Risikoanalyse: Sehr riskant. Solches Vorgehen ist immer riskant, weswegen Sie auf diesen Seiten die Frage der Ersatzvornahme auch sehr stiefmütterlich behandelt finden werden. Ich rate den allerseltensten Fällen dazu, da hier mehrere Probleme entstehen und zwar folgende:
– Der Mieter verändert Beweislage. Der Vermieter wird unter Umständen später das Vorliegen des Mangels einfach bestreiten.
– Der Mieter tritt in Vorleistung und muss sowohl die erbrachten Leistungen, als auch deren Angemessenheit beweisen.
– Der Mieter tritt quasi als Bauherr auf und muss später unter Umständen für negative Folgen seines Tuns haften.

13.10.2014

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