Private Immobilienfinanzierung: So funktioniert der vorzeitige Ausstieg aus einem Hypotheken-Darlehen

TREWIUS Rechtsanwälte: Kreditverträge auf fehlerhafte Widerrufsbelehrung prüfen

(Eislingen) Immobilieneigentümer, die das weiter günstige Zinsniveau nutzen wollen, können nur mit größeren Problemen aus laufenden Darlehensverträgen mit längerer Zinsbindung aussteigen. Entweder lehnt die Bank ab oder sie verlangt eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese hohe Strafzahlung entfällt, falls der Kreditnehmer seinem Geldinstitut eine „fehlerhafte Widerrufsbelehrung“ im Darlehensvertrag nachweisen kann. Darauf weist die auf die Interessenvertretung von Bankkunden spezialisierte Kanzlei TREWIUS Rechtsanwälte in Eislingen hin.

Nach wie vor sind die Hypothekenzinsen historisch günstig, deshalb verlockend niedrig. Leider können viele Immobilien-Eigentümer nicht vom billigen Baugeld und der damit verbundenen hohen Zinsersparnis profitieren. Dies gilt zumindest auf den ersten Blick. „Doch bei näherem Hinsehen haben Darlehensschuldner rechtlich saubere Möglichkeiten, aus hochverzinsten Baukrediten aus- und in spürbar niedriger verzinste Immobilien-Darlehen einzusteigen“, erläutert Armin Wahlenmaier, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht sowie Partner der Kanzlei TREWIUS in Eislingen. Bisweilen klappt das sogar kostenlos. „Nämlich sobald der Kreditnehmer seiner Bank oder Sparkasse eine rechtlich nicht korrekte Vertragsgestaltung nachweisen kann“, erklärt Fachanwalt Wahlenmaier. Die Details:

Darlehen mit (sehr) langer Zinsbindung dürfen Kreditnehmer zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kündigen. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Rechtliche Grundlage ist § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Verkauf der Immobilie. In diesem Fall hat der Schuldner auf Grundlage von § 490 BGB ein „Außerordentliches Kündigungsrecht“. Die Kündigungsfrist beträgt hier drei Monate. „Das Außerordentliche Kündigungsrecht kann ein Schuldner frühestens sechs Monate nach kompletter Auszahlung des Darlehens wahrnehmen“, erläutert TREWIUS-Partner Wahlenmaier.

Wichtig: Bei einem Darlehensausstieg durch Außerordentliche Kündigung darf der Gläubiger, also die finanzierende Bank oder Sparkasse, ihrem Schuldner eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Dabei handelt es sich um eine Ausgleichszahlung für aufgrund der Vertragskündigung entgangene Zinsgewinne aufseiten der Bank. Dies kann, abhängig von der verbliebenen Zeit bis zum Ende der Zinsbindung, durchaus ein fünfstelliger Euro-Betrag sein. Allerdings dürfen die „Institute die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht nach Gutdünken festlegen“, betont Fachanwalt Wahlenmaier. Die korrekte Berechnungsmethode hat der BGH bereits vor zehn Jahren in einem Grundsatzurteil festgelegt (Az.: XI ZR 285/03).

Fehlerhafter Widerrufsbelehrung durch den Darlehensgeber. Hintergrund: Die Widerrufsbelehrung ist obligatorischer Bestandteil des Darlehensvertrags mit Privatpersonen. Rechtliche Grundlage für alte Fälle ist die „Verordnung über Informations- und Nachweispflichten nach Bürgerlichem Recht“ (auch „BGB-Informationspflichen-Verordnung“, BGB-InfoV, genannt). Für alle Neufälle seit dem Jahr 2010 gelten die Regelungen des EGBGB – „Einführungsgesetz des Bürgerlichen Gesetzbuches“.

Wichtig: „Wenn die Bank oder Sparkasse als Kreditgeber den vom Gesetzgeber vorgegebenen Mustertext nicht sowohl inhaltlich wortgetreu widergibt als auch optisch deutlich darstellt, gehen mögliche Unrichtigkeiten zu Lasten der Bank“, erklärt TREWIUS-Partner Wahlenmaier. Selbst die gesetzliche Muster-Widerrufsbelehrung der BGB-InfoV, die von 2002 bis 2008 Gültigkeit besaß, hat der Bundesgerichtshof für fehlerhaft erklärt (Urteil vom 1.12.2010, Az.: VIII ZR 82/10). Nach den Feststellungen der Rechtsanwaltskanzlei TREWIUS beinhaltet ein Großteil aller seit dem Jahr 2002 abgeschlossenen Darlehensverträge fehlerhafte Belehrungen. In diesen Fällen beginnt die Widerrufsfrist grundsätzlich nicht zu laufen, so dass der Darlehensvertrag auch noch nach Jahren widerrufen und rückgängig gemacht werden kann. So eine BGH-Entscheidung vom 26.07.2011 unter dem Az.: XI ZR 349/10. Wahlenmaier empfiehlt privaten Kreditnehmern deshalb eindringlich, „laufende Darlehensverträge von einem versierten Fachanwalt im Hinblick auf die Rechtmäßigkeit der Widerrufsbelehrung überprüfen zu lassen.“

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