Mit Laptop und Smartphone am Küchentisch

Dürfen Mieter in ihrer Wohnung gewerblich tätig sein?

D.A.S. Rechtsschutzversicherung – Die Mietwohnung als Büro?

Die zündende Geschäftsidee findet sich manchmal schneller als das passende und finanzierbare Büro. Für viele Freiberufler und Start-ups reicht zudem oft ein Laptop – und der passt auch in die kleinste Mietwohnung. Kosmetikstudios, Versicherungsbüros, aber auch Tagesmütter für Kleinkinder haben ebenfalls häufig in Privatwohnungen ihren Sitz. Doch bevor der frisch gebackene Unternehmer sein neues Firmenschild an die Klingel schraubt, muss der Vermieter kontaktiert werden. Über die notwendigen Formalien informiert die D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Wer plant, seinen Berufsalltag in die heimische Mietwohnung zu verlegen, sollte zunächst den Mietvertrag genau lesen und anschließend mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen. „Denn“, so Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung, „die meisten Mietverträge enthalten eine Vertragsklausel, gemäß der das Mietobjekt nur zu Wohnzwecken vermietet wird. Für die gewerbliche Nutzung der Mieträume ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig.“ Zugleich gilt jedoch auch die Faustregel: Solange ein Gewerbe nach außen nicht erkennbar ist und niemanden belästigt, steht der Heimarbeit kaum etwas im Wege.

Mit oder ohne Klausel im Mietvertrag
Das heißt konkret: Unabhängig davon, ob der Mieter in seinem Vertrag eine Klausel „Ausschließlich zu Wohnzwecken“ findet oder nicht, kann er seine Wohnung unter Umständen zum Teil gewerblich nutzen. Wenn sich beispielsweise ein freiberuflicher Grafiker in einer Ecke seines Wohnzimmers einen Arbeitsplatz für seine Aufträge einrichtet, aber weiterhin die restliche Wohnung bewohnt, benötigt er zwar in der Regel die Zustimmung des Vermieters. Dieser kann seine Erlaubnis jedoch nicht verweigern, wenn von der Tätigkeit keine Beeinträchtigung der Wohnung und des Zusammenlebens im Haus ausgeht, die größer ist als bei einer normalen Wohnnutzung. Allerdings können Beeinträchtigungen wie Lärm, häufiger Kundenverkehr oder Parkplatzprobleme den Hausfrieden unzumutbar belasten (BGH, Az. VIII ZR 213/12). Nicht genehmigen muss der Vermieter eine Tätigkeit in der Wohnung, die eine Wirkung nach außen entfaltet – etwa durch Werbung, Kundenverkehr oder die Nutzung der Anschrift als Geschäftsadresse. Zu weit geht insbesondere eine gewerbliche Nutzung der Wohnung, wenn der Mieter dort Mitarbeiter oder Angestellte beschäftigt (BGH, Az. VIII ZR 165/08). Hat der Heimarbeiter beispielsweise schon eine feste Mitarbeiterin oder plant er, sein Ein-Mann-Büro um einen oder mehrere Mitarbeiter zu erweitern, dann darf der Vermieter seine Erlaubnis dafür verweigern. „Handelt der Mieter gar ohne Erlaubnis seines Vermieters, muss er mit einer Kündigung rechnen“, so die Warnung der D.A.S. Rechtsexpertin.

Wann der Vermieter entscheidet
Erhält der Mieter eine Erlaubnis für ein Heimbüro, so bedeutet diese nicht automatisch, dass er auch ein Firmenschild in beliebiger Größe aufhängen darf. Derartige Werbemaßnahmen müssen vom Vermieter ebenfalls explizit genehmigt werden. Grundsätzlich sollte der Vermieter schon deshalb informiert werden, weil er auch bei einer teilgewerblichen Nutzung ein Anrecht auf einen Gewerbezuschlag vom Mieter haben kann. „Allerdings setzt ein solcher Zuschlag eine eindeutige und betragsmäßig konkrete vertragliche Vereinbarung voraus“, ergänzt die D.A.S. Expertin.
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Wussten Sie, dass…? Die D.A.S. Expertin Anne Kronzucker klärt auf!
Dürfen Mieter in der Wohnung gewerblich tätig sein?

– Die meisten Mietverträge enthalten eine Vertragsklausel, gemäß der das Mietobjekt nur zu Wohnzwecken vermietet wird.

– Für die berufliche Nutzung der Mieträume ist in der Regel die Erlaubnis des Vermieters notwendig.

– Wenn die Tätigkeit keine Außenwirkung hat – etwa durch Laufkundschaft oder Mitarbeiter (BGH, Az. VIII ZR 165/08) – und davon auch keine Beeinträchtigung der Wohnung und des Zusammenlebens im Haus ausgeht, die größer ist als bei einer normalen Wohnnutzung, dann kann der Vermieter seine Erlaubnis nicht verweigern.

– Werbemaßnahmen wie das Anbringen eines Firmenschilds müssen vom Vermieter genehmigt werden.
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