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Miete und Nebenkosten
Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 3:
a. Begriffe
Im deutschen Mietrecht herrscht eine teilweise unterschiedliche Handhabung im Hinblick auf die Bezeichnungen der Miete und ihrer Bestandteile. Hier ist bei den einzelnen Begrifflichkeiten Vorsicht geboten. Missverständnisse über die Bedeutung von Bezeichnungen wie Nettomiete, Bruttomiete, Bruttokaltmiete, Bruttowarmmiete usw. sind vorprogrammiert. Es sollte daher immer im Einzelnen ausgeführt werden, was mit der jeweiligen Bezeichnung konkret gemeint ist.
b. Mietstruktur
Ohne ausreichende Vereinbarung geht das deutsche Mietrecht regelmäßig von einer sogenannten Bruttowarmmiete aus. Das bedeutet im Ergebnis, dass der Vermieter die auf dem Grundstück ruhenden Lasten trägt.
In der Praxis ist bei neueren Mietverträgen die Vereinbarung einer sogenannten Nettomiete zuzüglich Vorauszahlungen auf die zu erwartenden Nebenkosten („kalte“ Betriebskosten und Heizkosten) durchgängig üblich und auch sinnvoll.
Die Umlage von Nebenkosten ist im Wohnungsmietrecht limitiert. Regelungen über die umlegbaren Nebenkosten trifft die Betriebskostenverordnung.
Neben einer Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten sollte immer auch der Maßstab der Umlegung (regelmäßig nach der Grundfläche) geregelt werden.
c. Mieterhöhung
Die Erhöhung der Miete im Wohnungsmietrecht ist von Ausnahmen abgesehen bei Neuvermietung nicht begrenzt. Bei bereits bestehenden Mietverhältnissen gilt grundsätzlich der Mietvertrag und die dortige Vereinbarung der Miethöhe.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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