Kündigung von Wohnraum wegen vertragswidrigen Mieterverhaltens

Kann wegen Störung des Hausfriedens (fristlos) gekündigt werden? Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck und Rechtsanwalt, Berlin

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft nicht unerheblich verletzt. Eine Störung des Hausfriedens stellt – wenn sie nicht unerheblich ist – grundsätzlich eine Pflichtverletzung dar. Die gängigsten Fälle der Hausfriedensstörung sind Lärmbelästigung, Pöbeleien, das Werfen von Unrat aus dem Balkon, Verunreinigung des Treppenhauses und anderes ähnliches Fehlverhalten. Weitere Folge: Mitmieter können sich bei Vorliegen der Voraussetzungen auf Mietminderung berufen und deshalb dem Vermieter weniger Miete zahlen oder zu viel gezahlte Miete zurückfordern – für den Vermieter ein großes Ärgernis.

Grundsätzlich ist eine ordentliche Kündigung wegen Störungen des Hausfriedens nur nach vorheriger erfolgloser Abmahnung wirksam. Ausnahmsweise ist eine ordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens in besonders schweren Fällen auch ohne vorherige Abmahnung möglich. Um dieser Voraussetzung gerecht zu werden, muss die besonders schwere Störung des Hausfriedens grundsätzlich über einen längeren Zeitraum andauern. Ein isolierter Fall der Hausfriedensstörung kann grundsätzlich nicht als Grund für eine ordentliche Kündigung herhalten. Dies entschied etwa das Amtsgericht Wedding am 29.9.2010 (Aktenzeichen: 3 C 22/10). In dem Fall hatten die Mieter den Hausfrieden nachweislich nur einmal gestört.

In einem anderen Fall betont ein norddeutsches Gericht (Amtsgericht Pinneberg, Urteil vom 21.3.2005, Aktenzeichen 64 C 144/04), dass über Wochen andauerndes Geschrei und Gezanke nebst ständiger Verunreinigung des Treppenhauses durch spucken und ausgetretene Zigarettenstummel eine derart starke Störung des Hausfriedens darstellt, dass eine ordentliche Kündigung deswegen selbst ohne Abmahnung möglich sei. Das Verhalten von Gästen der Mieter wird den Mietern dabei regelmäßig zugerechnet.

Bei besonders schwerwiegenden Pflichtverletzungen kommt sogar eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund in Frage. Für diese ist aber in Fällen der Störung des Hausfriedens stets eine vorherige Abmahnung erforderlich.

Fachanwaltstipp Mieter: Achten Sie auf das Verhalten Ihrer Gäste oder der Gäste Ihrer Kinder. Sollten diese Lärmen oder Dreck im Hausflur verursachen, wird Ihnen das zugerechnet. Prüfen Sie nach, ob eine vor einer Kündigung zugegangene Abmahnung dieselben vertraglichen Pflichtverstöße rügt, wie die Kündigung. Falls nicht, bestehen gute Chancen, dass die Kündigung unwirksam ist.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sorgen Sie dafür, dass Sie Pflichtverstöße des Mieters oder deren Gäste nachweislich abmahnen. In der Praxis hat sich die Zustellung per Boten (zum Boten eignet sich jede zuverlässige Person, also etwa auch Ihr Hausmeister) bewährt.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander, Berlin

8.9.2011

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