IDW ES 10 „Grundsätze zur Bewertung von Immobilien“

Am 31.01.2013 endete die Kommentierungsfrist für den am 27.06.2012 veröffentlichten Standardentwurf des IDWs für die Bewertung von Immobilien. Insbesondere aufgrund der Ausstrahlungswirkung der IDW Standards für (IFRS-) Bilanzierer ist es interessant, welche der teilweise recht weitrechenden Regelungen des Entwurfs in Zukunft in der Rechnungslegungspraxis zu berücksichtigen sind (z.B. für IAS 40 Renditeimmobilien).

Im Rahmen des Umfelds der Standardsetter (wie das IASB für die IFRS ) stellt das IDW Grundsätze dar, nach denen deutsche Wirtschaftsprüfer Immobilien bewerten bzw. eine Bewertung prüfen sollen. Insbesondere bezieht sich der Standardentwurf dabei auf die gesetzlich normierten Regelungen der ImmoWertV.
Wie bei übrigen bewertungsnahen Standards des IDWs, so wird auch im Rahmen der Immobilienbewertung dem jeweiligen Anlass maßgebliche Bedeutung für das zu wählende Bewertungsverfahren beigemessen.
Dabei unterscheidet das IDW im Wesentlichen zwischen:
– rechnungslegungsbezogenen,
– transaktionsbezogenen, sowie
– sonstigen Bewertungsanlässen. (vgl. IDW ES 10, Tz. 9-11)
Hinsichtlich der Bewertungsmethode für Immobilien kategorisiert der Standardentwurf drei unterschiedliche zulässige Verfahren:
– Ertragsorientierte Verfahren
– Vergleichswertverfahren (gem. ImmoWertV)
– Sachwertverfahren (gem. ImmoWertV)
Innerhalb der ertragsorientierten Verfahren geht der Entwurf explizit auf das sogenannte Ertragswertverfahren der ImmoWertV, sowie das im internationalen Kontext häufig anzutreffende Discounted Cashflow Verfahren (DCF), als auch die Investment Methode ein. Bemerkenswert ist in diesem Zusammenhang, dass das IDW explizit Stellung bezieht und das in Bezug auf die rechnungslegungsbezogene Immobilienbewertung kontrovers diskutierte DCF Verfahren als geeignete Methode nennt.
Neben einer ausführlichen Beschreibung bewertungsrelevanter Parameter geht der Entwurf zusätzlich auf Besonderheiten im Rahmen der Immobilienbewertung, wie das Fehlen von Vergleichspreisen, die Berücksichtigung öffentlicher Förderung sowie Spezialimmobilien (bspw. Kliniken, Seniorenimmobilien, Hotels, etc.) ausführlich ein.
Relevanz im Rahmen der Bilanzierung und Bewertung von Immobilien nach den IFRS hat der Standard auch bei der Anwendung von IAS 40 als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sog. Renditeimmobilien.
Die www.fas-ag.de berät Unternehmen bei der Bilanzierung und Bewertung von Immobilien.

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