Gebäudemodernisierungsgesetz:

BVI warnt vor Praxislücken bei Wohnungseigentümergemeinschaften

BVI-Präsident Thomas Meier (Bildquelle: BVI, Fotograf: Dominik Pfau)

Aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) soll das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) werden. Das Bundeswirtschaftsministerium hat dafür einen Referentenentwurf vorgelegt, den der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. begrüßt:

„Nach monatelangem Stillstand liegt endlich ein konkreter Vorschlag für das Gebäudemodernisierungsgesetz auf dem Tisch. Die Immobilienwirtschaft hat lange darauf gewartet, dass die Fehler der GEG-Novellierung von Anfang 2024 korrigiert werden“, betont BVI-Präsident Thomas Meier. Doch dafür müsse am vorliegenden Gesetzesentwurf noch intensiv gearbeitet werden.

Positiv bewertet der BVI vor allem die stärkere Technologieoffenheit bei Heizungsmodernisierungen. Der Entwurf sieht kein Betriebsverbot mehr für Gas- und Ölheizungen ab 2045 vor. „Es ist gut, dass die bürokratischen und kleinteiligen Regelungen des § 71 und der §§ 71b-71p sowie § 72 ersatzlos gestrichen werden. Beim Austausch der Heizung liegt die Entscheidungshoheit über die künftige Heizungsart endlich wieder bei den Eigentümern“, kommentiert Meier. Gekippt werden soll auch die Vorgabe, dass bei neuen Heizungen in der Regel mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien eingesetzt werden müssen.

„Damit erkennt die Bundesregierung an, dass Heizungsmodernisierung im Bestand unterschiedliche Wege braucht und nicht nach Schema F funktioniert“, so Meier. „Nicht jedes Mehrfamilienhaus eignet sich für Wärmepumpen oder Biomasse. Wer Millionen bestehender Gebäude modernisieren will, braucht flexible Lösungen statt starre Vorgaben nach dem Gießkannenprinzip.“ Dass moderne Gas- und Ölheizungen weiterhin möglich bleiben, eröffne im Gebäudebestand realistische, bezahlbare und sozialverträgliche Wege zur Modernisierung.

Praxistauglichkeit entscheidet sich in den Details
Zwar ist aus Sicht des BVI das Gesetz damit im ersten Entwurf wie angekündigt „technologieoffener und flexibler“. Jedoch besteht bei dessen Ausgestaltung noch Handlungsbedarf, vor allem mit Blick auf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs). „Eigentumswohnungen machen rund 25 Prozent des deutschen Wohnungsbestands aus, der Sanierungsbedarf ist enorm. Dennoch wird im Entwurf die Komplexität der Beschlussfassung und Prozesssteuerung von Modernisierungsmaßnahmen im Wohnungseigentum nicht ausreichend berücksichtigt“, kritisiert Meier.

Der BVI weist darauf hin, dass Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum – anders als in Einfamilienhäusern – nicht kurzfristig oder per Einzelentscheidung umgesetzt werden können. Heizungsmodernisierungen erfordern Eigentümerversammlungen, formale Beschlüsse, belastbare Kostenschätzungen, Finanzierungskonzepte, Förderzusagen sowie Vergabe- und Umsetzungsverfahren. Der Verband fordert deshalb, die nun anstehende Ausarbeitung der gesetzlichen Details konsequent an der WEG-Praxis auszurichten. Dazu gehören unter anderem:

-Praxistaugliche Fristen: Wohnungseigentümergemeinschaften brauchen klare Termine und realistische Zeitfenster für Beschluss, Planung, Finanzierung und Umsetzung – auch mit Blick auf die im Gesetz vorgesehene sogenannte Bio-Treppe.

-Verlässliche und langfristig planbare Förderbedingungen: Längst überfällig ist ein maßgeschneidertes Programm für Wohnungseigentümergemeinschaften, das die hohe Kostenlast sowie die komplexen Abstimmungsprozesse berücksichtigt.

-Praktikable Kostenbremse für Mieter: Die Einigung zur Kostenteilung bewertet der BVI positiv. Für WEGs braucht es jedoch eine rechtssichere Regelung, z. B. dazu, wie die Kosten innerhalb der Gemeinschaft verteilt werden und Beschlüsse trotz noch unklarer finanzieller Auswirkungen rechtssicher gefasst werden können.

-Klare Regeln für Bio-Treppe und Grünquoten: Es braucht standardisierte, digitale, rechtssichere Nachweisverfahren sowie klare Zuständigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften und entlang der Lieferkette.

-Planungssicherheit bei Biomethan: Zur Verfügbarkeit und Preisentwicklung klimafreundlicher Brennstoffe fehlen aktuell noch belastbare Daten. Preis- und Lieferrisiken dürfen nicht zulasten von Wohnungseigentümern gehen.

BVI mahnt sorgfältiges Verfahren an
Zugleich mahnt der BVI ein sorgfältiges Gesetzgebungsverfahren an. Dass die Frist der beteiligten Fachministerien für Stellungnahmen zum Referentenentwurf bereits am 11. Mai 2026 endet, bewertet der Verband kritisch: „Nach Monaten des Stillstands darf die Verabschiedung des neuen Gesetzes jetzt nicht im Schweinsgalopp geschehen. Dieser Fehler wurde schon bei der letzten Novellierung gemacht“, mahnt BVI-Präsident Thomas Meier. Im parlamentarischen Verfahren müssten das Praxiswissen und der Erfahrungsschatz der Branche intensiv genutzt werden, denn genau jetzt würden die Weichen für die dringend notwendige Modernisierung des Gebäudebestands und das Erreichen der Klimaziele gestellt. Der BVI stellt dafür seine Expertise gern zur Verfügung.

Der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e. V. vertritt seit über 40 Jahren professionelle Unternehmen der Immobilienverwaltung, die sich auf Wohnungseigentümergemeinschaften spezialisiert haben. Die über 800 mittelständischen Mitgliedsunternehmen beschäftigen rund 3.000 Mitarbeiter und verwalten etwa 1,4 Millionen Wohneinheiten in ganz Deutschland.

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