Denkmalsanierung: Instandhaltung nicht finanzierbar – was nun?

Große Herausforderungen zur Nutzung von Denkmalbauten und der Aufruf zum Umdenken – Schutz vor Verfall

Eric Mozanowski führt in Berlin / Leipzig und Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 34, welcher sich mit der baulichen Umsetzung unter Berücksichtigung der heutigen wirtschaftlichen Herausforderungen für Denkmalbauten betrug.

Bester Schutz vor Verfall – Nutzung!

Es gibt wohl kaum eine bessere Möglichkeit ein Gebäude vor dem Verfall zu schützen, als die intensive Nutzung. Es gibt deutschlandweit unzählige erfolgreiche Beispiele dafür, besonders ist ein Umdenken bei kirchlichen Kulturgütern und Gebäuden gefordert. Besonders sucht die Kirche für betroffene Gotteshäuser nach Umzugs- und Teilumnutzungskonzepten, weil die Instandhaltung auf Dauern nicht finanzierbar ist. Jedes Denkmal sollte genutzt werden. Investitionen sollten daher nur an Standorten mit gesicherter Nachfrage erfolgen. Jeder Standort verändert sich. Daher sollte das Objekt ein erkennbares Wertsteigerungspotenzial aufweisen.

Jede Sanierung birgt Risiken. Das mit der Modernisierung beauftrage Unternehmen sollte deshalb über hinreichende Erfahrungen in der Denkmalsanierung verfügen und eine möglichst umfassende Gewährleistung übernehmen.

Tätigkeit – Ablauf – Projektumsetzung

Die Tätigkeit der Projektentwickler ist im Denkmalbereich jedoch keineswegs auf die Interessenvermittlung beschränkt. Oft sind sie es, die ein größeres Sanierungsvorhaben überhaupt erst auf den Weg bringen. Meist beginnt es mit der Anfrage einer Kommune, eines Wohnungsunternehmens oder einer Privatperson. Ihnen fehlt in der Regel das Know-how für größere Sanierungsvorhaben. Für den Fall, dass Interesse an dem angebotenen Projekt besteht, laden sie – zunächst ganz unverbindlich – zu einer Besichtigung ein.

Danach beginnt die oben skizzierte Prüfungsprozedur:

1. Bedarfsprüfung

2. Entwurf von Modernisierungs- und Umbaukonzepten

3. Begutachtung des Gebäudes

4. Kostenkalkulation

5. Erste Abstimmung der Umbaumaßnahmen mit der zuständigen Denkmalbehörde

6. Präzisierung des Sanierungsvorhabens

7. Erneute Abstimmung mit der Denkmalbehörde sowie mit der Kommune, Bauamt etc.

Hinzu kommen Verhandlungen mit Banken und Investoren sowie die Suche nach geeigneten Bauunternehmen, die Bauüberwachung und abschließend auch die Vermietung. Betrachtet man diese vielen Einzelschritte, so ist es sicherlich nicht übertrieben, zu sagen, dass die Projektentwicklung im Denkmalbereich zu den Königsdisziplinen der Immobilienwirtschaft gehört.

Große Herausforderungen – Baudenkmäler sind einzigartig

Eric Mozanowski weist darauf hin, dass das Verständnis für Baudenkmäler weiterhin sensibilisiert werden muss, betrug die Sichtweise der Einzigartigkeit der Baudenkmäler schon ein hohes Maß an Verständnis, ist die Umsetzung mit großen Herausforderungen, nicht nur finanziell, verbunden. Bauherren, Investoren und Projektentwickler stehen gleichermaßen vor der Herausforderung, dass eine Denkmalsanierung oftmals sehr viel aufwendiger als ein Neubau ist. Wirtschaftlich attraktiv ist eine Sanierung oft nur aufgrund der erhöhten Abschreibungen. Nach § 7i EStG werden die Vergünstigungen jedoch nur für Maßnahmen gewährt, die für den Erhalt eines Denkmals oder für eine sinnvolle Nutzung erforderlich sind. Das bedeutet, dass die steuerliche Förderung an den Erhalt der originalen Bausubstanz gekoppelt ist. Aus Sicht der Denkmalpflege ist diese Verknüpfung durchaus verständlich. Über die erhöhten Abschreibungen soll die oft aufwendige Konservierung des ursprünglichen Baukörpers subventioniert und somit die Erhaltung des historischen Erbes gesichert werden. Denn Baudenkmale sind im Grunde nicht reproduzierbar und Nachbildungen können immer nur einen Teil eines Gebäudes – oft nur die Fassade – ersetzen.

Eric Mozanowski referierte in Stuttgart darüber hinaus noch über die nicht zu vergessenen geschichtlichen Schutzgründe, die auch schon in der Vergangenheit einen hohen Stellenwert betrug.

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski

Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de

Kontakt:
Mozanowski
Eric Mozanowski
Theodor-Heuss-Strasse 32
70174 Stuttgart
+49 (0)711 220 631 73
e.mozanowski@estavis.de
http://www.estavis.de