Denkmalimmobilie: Umnutzung von Baudenkmalen

Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 20, welcher sich mit der Frage Umnutzung eines Baudenkmals betrug.

Voraussetzungen für eine Umnutzung

Baudenkmale können oft nicht mehr in der ursprünglichen Weise genutzt werden. In alten Fabrikgebäuden entstehen daher Büros oder Wohnungen, und Schlösser werden zu Hotels oder Tagungsstätten umgebaut. Meistens ist eine Umnutzung aus wirtschaftlichen Gründen erforderlich, weil eine Fortsetzung der ursprünglichen Nutzung nicht mehr rentabel wäre beziehungsweise aufgrund technologischer, politischer oder anderer Entwicklungen obsolet geworden ist. Die für eine Umnutzung erforderlichen Baumaßnahmen sind dabei nach § 7i EStG begünstigt. Es ist jedoch zu beachten, dass eine auf Ertragssteigerung abzielende Nutzungsänderung vom Gesetz nur dann gedeckt ist, wenn das Baudenkmal in der bisherigen Weise gar nicht mehr oder nur mit Verlusten genutzt werden kann. Ist dies nicht der Fall und dient die Umnutzung nur der Steigerung der Rendite, so ist die Änderung der Nutzungsart nicht „sinnvoll“ im Sinne des Gesetzes. Denn in diesem Fall ist die Erhaltung des Denkmals – auch aus wirtschaftlichen Gründen – nicht gefährdet. Zugebilligt wird dem Eigentümer allerdings eine angemessene Verzinsung seines Eigenkapitals.

Außerdem ist zu beachten, dass die zur Umnutzung erforderlichen Umbauten nicht diejenigen Merkmale beeinträchtigen dürfen, die die Denkmaleigenschaft des Bauwerkes begründen. So sind nur diejenigen Maßnahmen begünstigt, die für die Umnutzung erforderlich und zugleich unter denkmalschutzrechtlichen Gesichtspunkten vertretbar sind.

Das setzt voraus, dass

– die vorhandene statische Konstruktion erhalten bleibt,
– die nutzungsbedingten Einbauten so ausgeführt werden, dass sie leicht rückgängig gemacht werden können,
– die nutzungsbedingten Eingriffe in das Baudenkmal auf das notwendige Maß beschränkt bleiben,
– die neue Nutzung der Denkmaleigenschaft untergeordnet und somit sinnvoll ist und
– die Denkmaleigenschaft nicht wesentlich berührt wird.

Diese Voraussetzungen sind in der Regel nicht erfüllt, wenn beispielsweise eine Holzdecke durch eine Betondecke ersetzt wird.

Garagen und Stellplätze

Auch Baumaßnahmen zur Errichtung von Stellplätzen und Garagen an einem denkmalgeschützten Gebäude sind nach § 7i EStG steuerlich begünstigt, wenn ihre Einrichtung für eine sinnvolle Nutzung erforderlich ist. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn die Einrichtung von Stellplätzen durch die Bauordnung vorgeschrieben ist. Bei der Frage, ob der Einbau der Garagen erforderlich im Sinne des §7i EStG ist, sind die Finanzämter an die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde gebunden. Die Finanzämter prüfen hingegen selbst, ob durch den Bau der Garagen ein eigenständiges Gebäude hergestellt worden ist. Ist dies der Fall, können die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG nicht in Anspruch genommen werden.
Eric Mozanowski referierte in Stuttgart darüber hinaus noch über die weiteren Möglichkeiten der Umnutzung von benkmalgeschützten Gebäuden und welche Anforderung der Aufwand in vielen Fällen betrug.

V.i.S.d.P.:
Eric Mozanowski
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de

Kontakt:
Mozanowski
Eric Mozanowski
Theodor-Heuss-Strasse 32
70174 Stuttgart
+49 (0)711 220 631 73
e.mozanowski@estavis.de
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