D.A.S. Stichwort des Monats November: Schönheitsreparaturen beim Gewerbemietvertrag

Starre Fristen sind unzulässig

Im Bereich des Wohnraummietrechts existiert eine Vielzahl von Gerichtsurteilen zum Thema Schönheitsreparaturen. Oft müssen Mieter beim Auszug ihre Räume nicht mehr neu streichen, da eine bei Vertragsabschluss noch übliche Klausel im Mietvertrag nachträglich von Gerichten für unwirksam erklärt wurde. Im Gewerberaummietrecht herrscht größere Vertragsfreiheit als bei Mietverträgen über Wohnräume. Trotzdem ist ein Teil der Rechtsprechung zum Thema Schönheitsreparaturen auch auf gewerbliche Mietverträge anwendbar. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt dazu drei Gerichtsurteile vor.

Fall 1: Starre Fristenregelung
Der Inhaber einer Änderungsschneiderei sollte nach dem formularmäßigen Mietvertrag mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Geschäftsräumen die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durch Fachhandwerker durchführen lassen. Er verweigerte dies jedoch wegen Unwirksamkeit der entsprechenden Vertragsklausel. Der Bundesgerichtshof gab ihm Recht: Der Mieter werde durch starre Fristenregelungen zu sehr benachteiligt, da die Renovierungsarbeiten unabhängig vom wirklichen Renovierungsbedarf stattfinden müssten. Ein gewerblicher Mieter sei in diesem Punkt ebenso schutzbedürftig wie ein Wohnungsmieter. Zwar werde der Wohnungsmieter in einigen Fällen vom Gesetz ausdrücklich stärker geschützt – etwa bei Kündigungsschutz und Mietminderung. Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen gebe es jedoch keine Unterschiede. Es mache auch keinen Unterschied, dass es hier um ein Geschäft unter Unternehmern gehe: Die Wirksamkeit Allgemeiner Geschäftsbedingungen sei beim Thema Schönheitsreparaturen nach den gleichen Kriterien zu prüfen, wie beim Vertragsabschluss zwischen Unternehmer und Privatperson. Auch andere Gründe für eine Ungleichbehandlung von Wohnungsmietern und gewerblichen Mietern in dieser Frage seien nicht erkennbar. Die vertragliche Regelung über die Schönheitsreparaturen sei damit insgesamt als unwirksam anzusehen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.10.2008, Az. XII ZR 84/06

Fall 2: Starre Fristen und Außenwerbung
Im Vertrag über die Räumlichkeiten einer Schilder- und Graveurwerkstatt war formularmäßig vereinbart worden, dass in den Geschäftsräumen spätestens nach vier Jahren und in allen Nebenräumen nach sieben Jahren die Schönheitsreparaturen auszuführen seien. Eine zusätzliche Klausel verpflichtete den Mieter zur bezugsfertigen Rückgabe der Geschäftsräume bei Vertragsende. Auch sollte in diesem Fall eine Werbeaufschrift am Hausgiebel entfernt und dieser hellgrau gestrichen werden. Der Mieter war der Ansicht, dass die genannten Re-gelungen unwirksam seien. Das Oberlandesgericht Oldenburg entschied, dass Schönheits-reparaturen an den Innenräumen nicht durchzuführen wären. Die Fristenregelung benachteilige den Mieter unangemessen, da sie eine Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf vorschreibe. Gewerbliche Mieter seien in diesem Punkt nicht weniger schutzwürdig als private. Die Klausel über die Rückgabe in bezugsfertigem Zustand sei nicht so zu verstehen, dass ein renovierter Zustand gemeint sei. Der Zusammenhang lasse hier eher darauf schließen, dass Reinigungsarbeiten gemeint seien. Die Mieterin habe jedoch die Werbung vom Hausgiebel zu entfernen und diesen in der Grundfarbe der Fassade neu zu streichen.
OLG Düsseldorf, Urteil vom 18.01.2007, Az. I-10 U 102/06

Fall 3: Endrenovierung bei Auszug
Ein gewerblicher Mieter hatte bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts Geschäftsräume angemietet. Vereinbart war eine Endrenovierung bei Auszug. Der Mieter führte die Arbeiten durch, klagte dann aber auf Kostenerstattung, weil er die Endrenovierungsklausel als unwirksam betrachtete. Der Bundesgerichtshof führte dazu aus, dass die Endrenovierungsklausel zwischen den Parteien individuell ausgehandelt worden sei. Es handle sich dabei also nicht um Allgemeine Geschäftsbedingungen, die den Anforderungen der §§ 305 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches genügen müssten. Eine Individualabrede liege dann vor, wenn der Ver-wender der Klausel deren Inhalt ernsthaft zur Disposition stelle und dem Verhandlungspartner tatsächlich Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen einräume. Dies sei hier geschehen. So sei der Klausel auf Wunsch des Mieters eine Sonderregelung über den Umgang mit dem vorhandenen Teppichboden hinzugefügt worden. Es gebe keine grundsätzlichen Bedenken gegen die individualvertragliche Vereinbarung einer Endrenovierungsklausel in einem Gewerbemietvertrag, auch wenn die Renovierungspflicht vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängig sei.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.03.2009, Az. XII ZR 200/06
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