Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht – Umlageschlüssel nach billigem Ermessen des Vermieters

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Bundesgerichtshofs, BGH, Urteil vom 05. November 2014 – VIII ZR 257/13 -, juris.

Die Bestimmung des Umlageschlüssels nach billigem Ermessen des Vermieters kann im Mietvertrag wirksam vereinbart werden.

Die Ausgangslage:

Gemäß § 556a BGB sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, wenn die Parteien nicht etwas anderes vereinbart haben. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Der Fall:

In einem Wohnraummietvertrag hatten die Parteien keine konkrete Bestimmung des Umlageschlüssels vorgenommen, sondern festgelegt, dass mit der Abrechnung über die Betriebskosten der ersten Abrechnungsperiode, die Vermieterin gemäß § 6 Ziffer 6.3 des Mietvertrags den „Umlageschlüssel nach billigem Ermessen“ festlegen sollte.
Die Vermieterin rechnete dann mit der ersten Betriebskostenabrechnung einige Positionen nicht nach der Wohnfläche, sondern nach der Zahl der Personen ab.

Die aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist (BGH, Urteil vom 05. November 2014 – VIII ZR 257/13 -, juris). Mit der ersten Betriebskostenabrechnung hat die Vermieterin dieses Leistungsbestimmungsrecht dann in zulässiger Weise ausgeübt.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter sollten immer darauf achten, dass der Mietvertrag die umzulegenden Betriebskosten hinreichend bezeichnet. Daneben sollten aber auch die Regelung zum Umlageschlüssel in zulässiger Weise getroffen werden. Im vorliegenden Fall hat der Vermieter Glück gehabt, weil der Bundesgerichtshof die Regelungen als ausreichend angesehen hat. Generell ist aber dessen ungeachtet zu klaren Formulierungen zu raten. Vermieter, die sich wie im vorliegenden Fall möglichst viele Türen offen halten wollen, riskieren später auf die (nicht immer gewünschten) gesetzlichen Regelungen zurückzufallen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Bei der Prüfung der Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung ist immer auch der Mietvertrag beizuziehen. Der Vermieter kann nur die Betriebskosten umlegen, deren Umlage wirksam vereinbart ist. Legt der Vermieter nicht nach Quadratmetern (also nach Wohnfläche) um, sondern nach Zahl der in der Wohnung lebenden Mieter, braucht es eine (wirksame) Vereinbarung. Andernfalls ist eine solche Umlage unzulässig.

1.12.2014

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