Bestandsimmobilien bestimmen gedämpften Markt

Value-Add Immobilien und Eigenkapitalstarke nationale Investoren dominant.

Berlin, 20. November 2023 – Laut Arnold Investments, einem führenden europaweit tätigen Immobilieninvestment Makler, ist die Performance am deutschen Investmentmarkt weiterhin gedämpft. Im dritten Quartal wurde ein Transaktionsvolumen von 7,8 Mrd. Euro verzeichnet. Das summierte Gesamtvolumen der ersten drei Quartale 2023 beträgt rund 22,1 Mrd. Euro. Nationale Investoren tätigten 59 % der Transaktionen. Dem Trend der letzten Monate folgend, sind eigenkapitalstarke Private weiterhin hochaktiv. Die bisher stärkste Assetklasse am deutschen Transaktionsmarkt ist mit 5,4 Mrd. Euro und rund 24 % des Gesamtvolumens Wohnen, in etwa gleichauf mit Büro (5,2 Mrd.; 24 %) und gefolgt von Einzelhandel (4,5 Mrd.; 20 %).

Nachfrage nach handverlesenen Bestandsimmobilien
In Zeiten einer gedämpften Marktdynamik werden besonders handverlesene Bestands-immobilien, aber auch Immobilien mit hohem Wertsteigerungspotenzial, so genannte Value-Add Immobilien, nachgefragt. „Die Gründe dafür sind die europaweit gestiegenen Spitzenrenditen, die sich zusehends auf einem für Entwickler von Neubauimmobilien kaum darstellbaren Niveau befinden“, analysiert Jochen Maurer, Country Manager Deutschland bei Arnold Investments.

Renditenlevel Deutschland und EU im Detail
„Im dritten Quartal 2023 hat sich das Repricing europaweit nochmals deutlich beschleunigt. Die westeuropäischen Core-Märkte Deutschland und die Niederlande geben aktuell den weiteren Preisentwicklungspfad vor“, berichtet Jochen Maurer. Insbesondere bei deutschen Büroimmobilien in den Top 7 Städten kam es im Q3 2023 zu einem weiteren signifikanten Anstieg der Spitzenrenditen um 45 Basispunkte auf 4,55 %. Class-A-Büroimmobilien in dezentralen Lagen der Top-7 Städte weisen eine Rendite von rund 5,65 % (+50 BPS QoQ) auf. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in Amsterdam ist im Q3 um 50 Basispunkte auf 4,80 % angestiegen. Im Vergleich zu den historischen Tiefstwerten aus dem Q1 2022 liegen die Büro-Spitzenrenditen in Deutschland und den Niederlanden damit bereits rund 1,9 Prozentpunkte höher, während der EU-12- Durchschnitt noch bei +1,5 Prozentpunkten liegt.

In allen anderen Assetklassen schreitet der Anstieg der Spitzenrenditen, wenn auch in geringerem Ausmaß, ebenfalls weiter voran. Die durchschnittlichen Spitzenrenditen der analysierten EU-Investmentmärkte liegen für Wohnen aktuell bei rund 4,20 % (+95 BPS YoY), für Logistik bei 5,05 % (+90 BPS YoY) und für Geschäftshäuser bei rund 4,65 % (+85 BPS YoY). Am geringsten war der Anstieg der Spitzenrenditen aufgrund der deutlich stabileren Nachfrage mit rund 70 Basispunkten im Jahresvergleich bei Hotelimmobilien (EU-12: 5,55 %) .

Chancen für langfristige Investments
Für das vierte Quartal 2023 ist zwar von einer weiteren Steigerung der Spitzenrenditen auszugehen, das dürfte sich 2024 aber ändern. „Das von der EZB vergangene Woche bestätigte Erreichen des Zinsplateaus dürfte im Jahr 2024 wieder zu einer wachsenden Dynamik auf den Investmentmärkten der EU führen“, stellt Martin Ofner, Leiter der Marktanalyse bei Arnold Investments, in Aussicht.
Denn mit dem Erreichen des Zinsplateaus in Verbindung mit deutlich attraktiveren Renditeniveaus geht Arnold Investments ab Anfang 2024 insbesondere im Non-Core-Bereich von einer ersten Belebung des Investmentmarktes aus. Durch die aktuell signifikant gesunkenen Ankaufspreise ergeben sich aber schon jetzt, für Investoren mit einem Anlagehorizont von mehr als fünf Jahren, vielfältige Upside-Potenziale. Die Gründe dafür sind die steigenden Mietniveaus, langfristig wieder steigende Kapitalwerte und sinkende Finanzierungskosten.

Arnold Investments ist ein multinationales Brokerhaus, das auf die Vermittlung von Immobilieninvestments in Europa – vor allem in Österreich, Deutschland, Spanien, Italien, Portugal, Tschechien, der Slowakei und Ungarn – spezialisiert ist. Das Unternehmen wurde 2009 von Markus Arnold gegründet und zählt heute zu einem der führenden Immobilienmaklerunternehmen. 2018 wurde die Niederlassung Arnold Investments in Berlin eröffnet.

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