Anforderungen an die Darlegungs- und Beweislast im Mietprozess am Beispiel Schimmelpilz (Serie – Teil 2)

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

2. Vortrag zur Art des Schimmelpilzbefalls (Gesundheitsgefährdung?)

Schimmelpilz ist unproblematisch ein Mangel, so dass sich dazu Ausführungen an sich erübrigen. Allerdings sind die Rechtsfolgen sehr unterschiedlich, je nachdem, ob der Schimmel gesundheitsgefährdend ist. Eine Gesundheitsgefährdung ist Voraussetzung für eine fristlose Kündigung und Schadensersatzansprüche des Mieters.

Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags wegen Schimmelbefalls ist nur dann zulässig, wenn tatsächlich eine Gesundheitsgefährdung durch den Schimmelbefall festgestellt worden ist, was sich regelmäßig nur durch ein medizinisches Sachverständigengutachten klären lässt (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06. Juni 2013 – I-10 U 26/13, 10 U 26/13 -, juris).

Für die Frage der Höhe der Mietminderung ist der Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung maßgeblich.

Liegt eine Gesundheitsgefährdung durch den Schimmel vor, wird die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung zum Aufenthalt von Menschen nahezu aufgehoben sein, sprich die Mietminderung wird im Bereich der 100 % liegen. Dies gilt jedenfalls für die Räume die nachweislich befallen sind.

Falls keine Gesundheitsgefährdung gegeben ist, ist Schimmel letztlich nur ein optischer Mangel. Der Grad der Gebrauchsbeeinträchtigung ist marginal. Die Mietminderung wird nur in den explizit betroffenen Räumen und nur im Bereich von 10-20 % liegen. Möglicherweise ist der Mangel sogar unerheblich, sodass überhaupt keine Mietminderung in Betracht kommt.

Fazit: Ohne Vortrag zur Gesundheitsgefährdung durch den Schimmel, können Rechte nur äußerst eingeschränkt geltend gemacht werden.

Beispiel falsch: Der Schimmelpilz ist gesundheitsbeeinträchtigend.

Beispiel richtig: Der Schimmelpilz ist gesundheitsbeeinträchtigend. Der Kläger hat am 10.12.2013 durch den Sachverständigen Herrn Dr. Schimmelmeister verschiedene Proben der Schimmelpilze im Schlafzimmer, in der Küche und Bad entnehmen und diese untersuchen lassen. Im Gutachten vom 12.12.2013 hat der Sachverständige festgestellt, dass von dem Schimmelpilz eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit der in den Räumen befindlichen Personen ausgeht.

Beweis: Vorlage des in Kopie beigefügten Gutachtens des Sachverständigen Herrn Dr. Schimmelmeister vom 12.12.2013
Sachverständiges Zeugnis des Sachverständigen Herrn Dr. Schimmelmeister, ladungsfähige Anschrift
Sachverständigengutachten

Der Kläger und seine minderjährigen Kinder haben durch den Schimmel erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen erlitten. Es ist eine genaue Darlegung der einzelnen Erkrankungen und Zeiträume notwendig.

Die zweijährige Tochter des Klägers hat beim Aufenthalt in der Wohnung regelmäßig Atemnot. Ihre Augen beginnen zu tränen und sie fängt an zu husten. Die Hustenanfälle dauern jeweils eine halbe Stunde am Stück.

Beweis: Vorlage des in Kopie beigefügten ärztlichen Attestes des Herrn Dr. Astmathikus vom 15.12.2013
Sachverständiges Zeugnis des Herrn Dr. Astmathikus, ladungsfähige Anschrift

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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