Ärger mit Baumängeln nervt Immobilienkäufer

Nach dem Kauf auf Gewährleistungsfristen achten

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Der Wohnungsbau boomt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im Laufe des vergangenen Jahres 375.400 Wohnungen genehmigt. Gegenüber dem gleichen Zeitraum im Vorjahr ist dies ein Anstieg um 21,6 Prozent (+ 66.700 Baugenehmigungen).
Es werden massenweise neu erstellte Immobilien gekauft. Jeder Käufer sollte sich umfassend über Gewährleistungsrechte informieren.

Nachfolgend habe ich, unter Berücksichtigung des neuen Bauvertragsrechtes, welches 2018 in Kraft treten soll, wichtige Hinweise zusammengefasst.

Gewährleistung bei Neubau zwingend
Gemäß § 433 Abs 1 Satz 2 BGB ist der Verkäufer grundsätzlich verpflichtet dem Käufer das Vertragsobjekt mängelfrei zu verschaffen. Bei Bestandsimmobilien kann die Gewährleistung ausgeschlossen werden. Bei Neubauten ist sie zwingend. Zumindest wäre der Gewährleistungsausschluss schwer wirksam zu vereinbaren. Eine der Voraussetzungen wäre, dass dies im Rahmen einer sogenannten Individualvereinbarung und nicht in einem Formularvertrag erfolgen müsste.
Nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB beträgt die Gewährleistungsfrist bei der Herstellung oder Renovierung eines Gebäudes 5 Jahre.
Die Frist beginnt ab Abnahme der Leistung zu laufen.

Mangel muss bereits bei der Abnahme vorliegen
Ein Gewährleistungsmangel liegt dann vor, wenn der Mangel bzw. die Mangelursachen im Zeitpunkt der Abnahme gesetzt waren. Wenn das nicht zutrifft, besteht keine Haftungsverpflichtung für den Auftragsnehmer. Da die Gewährleistungsfrist mit der Abnahme beginnt, ist es aus Sicht des Auftraggebers oder Käufers zweckmäßig, diese möglichst spät vorzunehmen. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Dann muss der Auftraggeber die Beweise für das Vorliegen eines Mangelanspruchs liefern.

Gewährleistung ist keine Garantie
Oftmals wird die Gewährleistung mit einer Garantie verwechselt. Der Unterschied ist gravierend. Eine Garantie ist eine freiwillig abgegebene Laufleistungszusicherung, die Gewährleistung eine gesetzlich geregelte Verpflichtung für den Auftragnehmer.

Vertrag steht im Vordergrund
Entsprechend dem Mangelbegriff muss die Leistung „die vereinbarte Beschaffenheit“ besitzen. Die Basis dafür ist die vertragliche Vereinbarung. Somit gilt, was die Vertragspartner vereinbart haben.
Konkrete und präzise Beschaffenheitsvereinbarungen im Vertrag, wie sie aus den Leistungsverzeichnissen bzw. Angebotsauflistungen hervorgehen, sind einzuhalten. Ist eine spezielle Beschaffenheitsvereinbarung nicht getroffen, schuldet der Auftragnehmer die übliche Beschaffenheit. Zur üblichen Beschaffenheit der Leistung gehört die Einhaltung der Regeln der Technik. Der Unternehmer schuldet den Erfolg einer mangelfreien Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme.
Der Auftragnehmer ist verpflichtet, alle während der Verjährung auftretenden Mängel zu beseitigen, die auf seine vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind

Verjährung von Pflichten
Eine Mängelrüge hat bei einem Bauvertrag, auf den die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs Anwendung finden, keine Auswirkung auf die Gewährleistungsfrist. Dies bedeutet, dass trotz Vorliegens einer Mängelrüge die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers mit dem Ablauf der Gewährleistungsfrist verjähren und vom Handwerker nicht erfüllt werden müssen.
Um die Verjährung seiner Gewährleistungsansprüche verhindern, muss der Auftraggeber verjährungshindernde Maßnahmen ergreifen. Dazu gehört die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens. Lässt sich der Auftragnehmer auf Verhandlungen über einen Baumangel ein, so ist dies ausreichend und wirkt verjährungshindernd. Achten Sie auf die Beweisbarkeit der geführten Verhandlungen!
Hier teilt Thomas Trepnau sein Imobilienwissen.
Anfang März hat der Bundestag das neue Bauvertragsrecht verabschiedet, das zum 1. Januar 2018 in Kraft treten soll. Mit dem Gesetzentwurf wird das Werkvertragsrecht zugunsten der Verbraucher modernisiert. Gleichzeitig soll der stetigen Weiterentwicklung der Bautechnik Rechnung getragen werden.

Er regelt unter anderem, dass Bauunternehmer künftig verpflichtet sind, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt. Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen.

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