Denkmalinvestition: Drei goldene Regeln

Das Ergebnis einer Denkmalsanierung baut heutzutage auch immer auf Kompromissbereitschaft.

Eric Mozanowski führt in Berlin / Leipzig und Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 33, welcher sich mit den Fragen rund um die sinnvolle Denkmalsanierung und den Voraussetzungen für die Wirtschaftlichkeit nach der baulichen Umsetzung betrug.

Vorbereitungsphase bauliche Umsetzung

Vor Beginn jeder Denkmalsanierung steht die Frage, ob das jeweilige Gebäude nach der Sanierung auch sinnvoll genutzt werden kann. Denn nur selten findet sich ein Liebhaber, der beispielsweise eine Burg, ein altes Fabrikgebäude oder eine nicht mehr benötigte Kirche nur um ihrer Schönheit willen renovieren lässt. Die meisten Investoren sind an Mieteinkünften interessiert oder wollen das jeweilige Denkmal zu eigenen Wohn- oder Gewerbezwecken nutzen. Von einem fundierten Eigeninteresse einmal abgesehen, lohnen sich Denkmalsanierungen somit nur, wenn am jeweiligen Standort auch ein Flächenbedarf vorhanden ist. Problematisch sind Sanierungen hingegen in Gebieten mit rückläufigen Haushaltszahlen oder einer stark schwindenden Wirtschaftskraft. Hier müssen Investoren mit Verlusten rechnen, die weit über die Summe steuerlicher Vergünstigungen hinausgehen können.

Drei Goldene Regeln für die Denkmalinvestition

Jedes Denkmal sollte genutzt werden. Investitionen sollten daher nur an Standorten mit gesicherter Nachfrage erfolgen.
Jeder Standort verändert sich. Daher sollte das Objekt ein erkennbares Wertsteigerungspotenzial aufweisen.
Jede Sanierung birgt Risiken. Das mit der Modernisierung beauftrage Unternehmen sollte deshalb über hinreichende Erfahrungen in der Denkmalsanierung verfügen und eine möglichst umfassende Gewährleistung übernehmen.

Bezogen auf die einzelne Immobilie steht ein Denkmalsanierer somit vor einer mehrfachen Herausforderung. Betrug die Herausforderung bislang darin, dass die Immobilie saniert und dann einfach weiter genutzt werden konnte, so muss der Denkmalsanierer heutzutage zunächst einmal prüfen, ob überhaupt ein Flächenbedarf am jeweiligen Standort vorhanden ist. Damit verknüpft ist wiederum die Frage, ob das Gebäude an die Anforderungen potenziell vorhandener Nutzer angepasst werden kann – und ob für das modernisierte Objekt am regionalen Markt eine akzeptable Miete verlangt werden kann. Hinzu kommen die Anforderungen der zuständigen Denkmalbehörde. Diese müssen sowohl mit den Renditeanforderungen des Investors als auch mit den Flächen- und Ausstattungsbedürfnissen des Mieters in Einklang gebracht werden. Das heißt, eine Denkmalsanierung kann nur dann gelingen, wenn die möglichen Kosten für den Erhalt der Originalsubstanz nicht zu hoch sind. Zudem muss das Ergebnis modernen Nutzungsanforderungen möglichst nahekommen.

Kompromissbereitschaft eine gute Tugend

Eric Mozanowski: „So ist das Ergebnis einer Denkmalsanierung in der Regel immer ein Kompromiss. Kein Nutzer kann erwarten, dass sich in einem historischen Gemäuer alle Ausstattungswünsche realisieren lassen. Die Denkmalbehörden müssen gegebenenfalls Abweichungen vom Originalzustand, Umbauten und den Verlust von Denkmalsubstanz hinnehmen. Der Investor schließlich steht vor dem Problem, dass die Vorstellungen der übrigen Parteien Kosten verursachen, die er in seiner Kalkulation berücksichtigen muss. In der Denkmalsanierung tätige Projektentwickler fungieren daher immer auch als Moderatoren. Sie müssen, um das von ihnen anvisierte Projekt realisieren zu können, zwischen den Interessen der einzelnen Parteien vermitteln. Nur so kann es am Ende zu einem für alle Beteiligten guten Ergebnis kommen.“

In einer regen Diskussionsrunde wurden Erfahrungen untereinander ausgetauscht und Eric Mozanowski referierte in Stuttgart weiterhin über die Wichtigkeit der Umsetzung der Denkmalsanierung und welches Maß an Anforderungen an die Mitwirkenden einer Sanierung zur Kompromisslösung betrug.

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de

Kontakt:
Mozanowski
Eric Mozanowski
Theodor-Heuss-Strasse 32
70174 Stuttgart
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