Ist Tauschen das neue Mieten?

ARAG Experten Tobias Klingelhöfer über Wohnungstausch als Miet-Alternative

Mietwohnungen sind knapp und teuer. Gleichzeitig kann die herkömmliche Wohnungssuche mit unzähligen Mitbewerbern extrem nervig und langwierig werden. Daher macht sich ein neuer Trend breit und wird immer beliebter: der dauerhafte Wohnungstausch. Um was es sich dabei handelt, wo rechtliche Fallstricke lauern können und was es dabei zu beachten gibt, verrät ARAG Experte Tobias Klingelhöfer in einem Interview.

Seine eigenen vier Wände während der Ferien zu tauschen, um selbst günstig Urlaub zu machen, ist ja bekannt. Aber was genau ist ein Wohnungstausch?
Tobias Klingelhöfer: Während es bei Tauschimmobilien für die Ferien ja immer um einen begrenzten Zeitraum von ein paar Tagen oder Wochen geht, ist ein Wohnungstausch in der Regel auf Dauer angelegt. Er geht also einher mit Umzug, Ummeldung und neuem Mietvertrag, ist also ein durchaus komplexer Prozess.

Der Wohnungstausch selbst funktioniert ein bisschen wie Online-Dating, wo es auch um passende „Matches“ geht. Neben Tausch-Portalen wie z. B. Tauschwohnung (https://www.tauschwohnung.com/) oder Wohnungsswap (https://www.wohnungsswap.de/) richten immer mehr Städte solche Online-Plattformen ein, wie etwa Berlin (https://inberlinwohnen.de/). Dort stellt man nach der Registrierung die Daten der eigenen Wohnung ein, anschließend gibt man die Suchkriterien für eine Wohnung ein – also beispielsweise Wohngegend, Größe, Zimmeranzahl, Mietpreis, Ausstattung – und erhält im Idealfall passende Angebote. Werden Möbel beim Tausch übernommen, läuft es wie bei jedem Mietverhältnis: Zu welchen Konditionen die Gegenstände ihren Besitzer wechseln, muss von den beiden Mietparteien geklärt werden.

Worin liegt der Vorteil zur normalen Wohnungssuche?
Tobias Klingelhöfer: Man kann Zeit sparen! Die Suche über Tausch-Portale kann man bequem von der Couch aus erledigen. Zudem kann man Nerven sparen. Denn jeder von uns zieht in seinem Leben wahrscheinlich mehrfach um. Und wir alle wissen, wie Nerven aufreibend ein Umzug sein kann, wenn man denn überhaupt eine neue Wohnung findet. Der Markt ist leergefegt, viele Wohnungen gehen unter der Hand weg, sind zudem oft sehr teuer, so dass es aussichtslos erscheint, eine Wohnung über den herkömmlichen Weg Besichtigung, Bewerbung, Zuschlag zu bekommen.

Ein weiterer, vor allem finanzieller Vorteil vom Wohnungstausch ist, dass sich beide Parteien theoretisch einige Umzugskosten (https://www.arag.de/rechtsschutzversicherung/mietrechtsschutz/umzug-neues-wohnglueck/) wie etwa Möbelwagen oder Umzugshelfer teilen können. Da lässt sich viel sparen, wenn man bedenkt, dass ein Umzug laut Statista durchschnittlich 3.500 Euro kostet. Und noch ein finanzieller Bonus: Man erspart sich eine teure Doppelmiete, die oft fällig wird, wenn das Timing von Aus- und Einzug nicht optimal ist.

Darf man einfach so seine Wohnung tauschen oder hat der Vermieter ein Mitspracherecht?
Tobias Klingelhöfer: Natürlich muss der Vermieter nicht nur informiert, sondern um Erlaubnis gefragt werden, wenn man seine Wohnung tauschen möchte. Ohne seine Zustimmung ist der Tauschhandel tabu. Aber auch für Vermieter kann ein Wohnungstausch ja von Vorteil sein, denn sie müssen nicht auf Nachmieter-Suche gehen.

Welche Nachteile kann ein Wohnungstausch mit sich bringen bzw. wo lauern eventuell Fallstricke?
Tobias Klingelhöfer: Vermieter sind durch den angespannten Wohnungsmarkt deutlich im Vorteil. Es ist für sie zwar mit geringem aber dennoch etwas Aufwand verbunden, einen Nachmieter zu finden, aber grundsätzlich ein Kinderspiel. Daher müssen die neuen Mieter, mit denen ja ein ganz neuer Mietvertrag geschlossen wird, damit rechnen, dass sich die Miete erhöht. Selbst dort, wo es Mietpreisbremsen (https://www.arag.de/rechtsschutzversicherung/mietrechtsschutz/mieterhoehung-was-ist-erlaubt/) gibt, dürfen Vermieter bis zu zehn Prozent mehr verlangen, als die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt. Trotzdem warne ich davor, einen Tausch ohne das Wissen des Vermieters durchzuziehen. Das ist ein Kündigungsgrund.

Ein Fallstrick könnte die Unentschlossenheit eines Tauschpartners werden. Denn solange die neuen Mietverträge nicht unterzeichnet sind, können es sich die Tauschpartner jederzeit anders überlegen. Ein Rechtsanspruch auf einen Tausch besteht nicht.

Da bei einem Tausch beide Umzüge zeitgleich stattfinden, kann es mit eventuell anfallenden Schönheitsreparaturen schwierig werden. Unter Umständen müssen zeitgleich zum Umzug Löcher zugespachtelt oder Wände gestrichen werden.

Was ist mit einem zeitlich begrenzten Wohnungstausch – muss ich den Vermieter darüber informieren?
Tobias Klingelhöfer: Wenn es – wie eingangs erwähnt – um die kurzfristige Überlassung seiner Wohnung, beispielsweise in der Ferienzeit, geht, muss der Vermieter nicht informiert werden. Auch wenn man längerfristig Besuch aufnimmt, darf man das ohne die Zustimmung des Vermieters, und zwar bis zu sechs Wochen.

Aber wenn der Mieter z. B. für ein halbes Jahr in eine andere Stadt oder ins Ausland geht und vom Interims-Mieter Miete verlangt, ist das ein Untermiet-Verhältnis (https://www.arag.de/rechtsschutzversicherung/mietrechtsschutz/untervermietung-oder-einlagerung-bei-reise/), dem der Vermieter zustimmen muss. Das gleiche gilt übrigens, wenn man seine Wohnung über Portale wie etwa Airbnb oder Wimdu kurzzeitig vermieten möchte. Auch hier muss der Vermieter explizit zustimmen und zudem über den gewerblichen Nutzen informiert werden.

Allerdings weise ich darauf hin, dass eine Ferienvermietung nicht überall erlaubt ist. In reinen Wohngebieten etwa untersagen viele Kommunen eine Kurzzeitvermietung. Daher sollte man sich vorher bei der örtlichen Behörde erkundigen, ob es ein so genanntes Zweckentfremdungsverbot gibt. Damit soll verhindert werden, dass Wohnungen dauerhaft an Touristen vermietet werden und der ohnehin knappe Wohnraum so noch knapper wird.

Weitere interessante Informationen unter:
https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/

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