Denkmalimmobilien: Gebührenaufschlüsselung und Zuordnung

Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 28, welcher sich mit den Gebühren für Baukosten oder der Modernisierung betrug.

Welche Gebühren werden wozu gerechnet?

Das Betriebsfinanzamt überprüft, ob und gegebenenfalls welcher Teil der Gebühr als Anschaffungskosten für die Wohnung zu behandeln ist, und weist diesen Teil anschließend den betroffenen „Elementen“ zu. Beispiele hierfür sind Finanzierungsvermittlungs- und Projektentwicklungsgebühren. Diese werden vereinbart, um dem Käufer verständlich zu machen, dass die Differenz zwischen der ausgewiesenen Summe der Verkehrswerte der vier „Elemente“ und dem von ihm aufzubringenden Gesamtaufwand nur zum Teil der Gewinn des Verkäufers ist, im Übrigen aber durch die Eigenkosten des Bauträgers verursacht ist. Im Ergebnis erhöhen diese Gebühren nicht die begünstigten Baukosten, sondern nur die Anschaffungskosten, die diesen Baukosten vom Finanzamt anteilig zuzuordnen sind. An diesem Sachverhalt ändert sich selbst dann nichts, wenn es sich um Gebühren handelt, die ausschließlich der Modernisierung zugeordnet werden.

In einigen Fällen wird vom Bauträger beispielsweise eine gesonderte Gebühr für die Bauüberwachung und Baubetreuung verlangt. Dies ist insbesondere dann üblich, wenn der Bauträger einzelne Aufträge an Unternehmen vergibt, die mit ihm wirtschaftlich nicht verbunden sind und mit denen er einen möglichst geringen Baupreis aushandelt. Um dem Käufer keine zu hohe Differenz zwischen dem Kaufpreis und den Einkaufspreisen für einzelne Leistungen darstellen zu müssen, wird oftmals ein entsprechend niedriger Kaufpreis und daneben für die Bauplanung und Baubetreuung eine Gebühr betrug, die vereinbart wurde. Diese Gebühr betrug eine Bemessungsgrundlage für die Finanzverwaltung und stellt die Anschaffungskosten dar. Soweit sie im Hinblick auf die bezeichnete Tätigkeit als wirtschaftlich angemessen gilt und keine verdeckten Gewinnanteile enthält, wird sie zwar ausschließlich der Modernisierung zugeordnet – und auf die begünstigte und nicht begünstigte Modernisierung verteilt. Auf die Höhe der Vergünstigungen wirkt sich das aber nicht aus.

Grundlage der Aufzeichnungen vom Bauträger:

Das Finanzamt prüft auch, welcher Teil der von einem Erwerber geltend gemachten Anschaffungskosten nach Abschluss des Kaufvertrages entstanden ist. Eric Mozanowski hierzu: „Angaben dazu kann aber letztlich nur der Bauträger machen, weil nur er über die erforderlichen Aufzeichnungen verfügt und die Kosten der an der Modernisierung beteiligten Unternehmen kennt. Erwirbt der Investor keine Wohnung, sondern tritt er einer Personengesellschaft bei (der das ganze Wohnhaus gehört), kann er nur die Modernisierungskosten steuerlich geltend machen, die nach seinem Beitritt entstanden sind. Denn nur der Steuerpflichtige selbst und nicht die Gesellschaft als solche kann die erhöhten Absetzungen in Anspruch nehmen.“ Weiterhin referiert Eric Mozanowski in Stuttgart über die weiteren Gründe, die im Rahmen des § 7i EStG geschlossene Immobilienfonds keinen Vorteil gegenüber dem Erwerb von Einzeleigentum bieten.

Schwierig gestaltet sich die Zurechnung der Steuervergünstigungen insbesondere dann, wenn es sich um ein sogenanntes Gesamtobjekt, beispielsweise ein Wohnhaus, handelt. Hat der Verkäufer ein Wohnhaus nach dem Erwerb aufgeteilt und als Eigentumswohnungen mit Modernisierungszusage verkauft, fordert das Betriebsfinanzamt des Verkäufers diesen auf, eine Feststellungserklärung abzugeben. Darin sind die durch die Modernisierung entstandenen Kosten darzulegen und den einzelnen Wohnungen zuzuordnen. Auf dieser Basis erlässt dann das Betriebsfinanzamt einen Feststellungsbescheid, in dem die Afa-Bemessungsgrundlagen für die einzelnen Wohnungen einheitlich und gesondert festgestellt sind. Eric Mozanowski hierzu: „Um das Verfahren zu vereinfachen, sollte der Verkäufer sich im Kaufvertrag eine Vollmacht für die Beantragung und die Bekanntgabe des Feststellungsbescheides über die Afa-Bemessungsgrundlage geben lassen. Die jeweiligen Feststellungsbescheide muss der Verkäufer dann an die einzelnen Erwerber weiterleiten.“

V.i.S.d.P.:
Eric Mozanowski

Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de

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