Über den Sinn und Unsinn von Wertgutachten!

Der Verkauf einer Immobilie von Herrn Peter v. M. hat insgesamt sechs Jahre gedauert, dass man dennoch von einem erfolgreichen Verkauf sprechen kann hängt von den Umständen ab.

Ein Herrenhaus aus dem Jahre 1904 steht zum Verkauft, eine Fabrikantenvilla, die bis auf Bad und Heizung in ihrem ursprünglichen Zustand belassen wurde. Die Auftraggeber, eine Erbengemeinschaft, beauftragten zunächst einen vereidigten Sachverständigen mit der Wertermittlung. Das Herrenhaus sollte mit insgesamt 9.000 m² Grundstück 1,1 Millionen Euro einbringen, so hatte es der Gutachter errechnet. Man einigte sich auf einen Angebotspreis von 1 Millionen Euro, wohl wissend, dass der Käufer nochmals rund 150.000 Euro in diese Immobilie investieren müsse. So gingen viele Monate ins Land, ohne ein ernsthaftes Kaufangebot. Nach weiterer Zeit wurde der Angebotspreis auf 790.000 Euro gesenkt, ebenfalls erfolglos. Der Immobilienmakler Detlef Strelow von pararius berlin behielt den Auftrag auf Grund des hervorragenden Vertrauensverhältnisses der Auftraggeber weiterhin.

Dann erfuhr der Immobilienmakler Detlef Strelow von pararius berlin vom Bieterverfahren. Nachdem mit den Eigentümern dieses Verfahren besprochen wurde und diese ihr Einverständnis erklärten, stand einem innovativen Verkaufsverfahren nichts mehr im Wege. Alle Personen, die sich bislang für die Villa interessiert hatten, wurden persönlich eingeladen das Objekt noch einmal in Augenschein zu nehmen. Am Tag der Besichtigung, dem Startschuss zum Bieterverfahren, erschienen 33 Parteien, von denen insgesamt drei Geboten abgegeben wurden.
Im ersten Fall fehlte den Bietern das nötige Kapital, das zweite Gebot mit 200.000 Euro war zu niedrig, während das Dritte, ein Angebot einer Investorengruppe in Höhe von 390.000 Euro, überraschenderweise die Zustimmung der Eigentümer fand. Zur Umsetzung des Kaufs durch die Investoren musste eine Gesellschafterversammlung einberufen werden. Diese Versammlung führte jedoch zu keiner Einigkeit. So wurde der Kauf der Immobilie mit Beschluss durch die Gesellschaftsversammlung abgelehnt.
Weiteren sechs Monaten später stellte der Immobilienmakler selbiges Objekt mit einem neuen Angebotspreis von 390.000 Euro erneut an den Markt. Dieses Mal jedoch nach der konventionellen Vermarktung und – es wurde ein Käufer gefunden.

Interessant ist, dass der Erfolg unmittelbar nach dem Bieterverfahren eingetreten ist. Obwohl über die Vermarktung zum Höchstgebot kein Kaufvertrag zu Stande kam, haben die Eigentümer gelernt, was ein erzielbarer Preis am Markt ist. Das Wertgutachten entpuppte sich als Verkaufsbremse. Wer ein Objekt nicht verkaufen will, aber dessen Wert kennen muss, wendet sich an einen Sachverständigen. Wer verkaufen will, frage den Markt.

Alles andere währe, als würde man in eine Glaskugel schauen ohne zu wissen, was der Markt her gibt.

Zur Ehrenrettung der Sachverständigen sei gesagt: Sicher sind Sachverständige notwendig, um einen objektiven Sachwert einer Immobilie festzustellen. Man bedenke jedoch: Der Wert einer Immobilie ist immer auf die Erkenntnisse der Vergangenheit und nicht auf einen objektiven Marktwert bezogenen. Das schließt nicht aus, dass auch mal ein höherer Marktwert erzielt werden kann, als ihn ein vereidigter Schachverständiger ermittelt hat. Es ist extrem schwierig mit einem Verkehrswert-Gutachten den Marktwert zu ermitteln bzw. den aktuellen Markt vorherzusehen. Bei tausend anderen gängigen Immobilientypen und als normal anzusehenden Marktsituationen sind die Gutachten der Sachverständigen ein hervorragendes Mittel zur Marktwertermittlung!

pararius berlin Immobilien ist ein Unternehmen das sich auf die Vermarktung von nicht alltäglichen Immobilien spezialisiert. Darunter fallen genauso Immobilien, wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen bis hin zu Genossenschaften Genossenschaftsanteile und Banken unabhängige Finanzierung wie schuldenfrei bis hin zum Mietkauf. Als Partner der Cepheus Consulting Ltd. hat Detlelef Strelow der Gründer von pararius berlin den Immobilienmagement übernommen.

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