Immobilienrecht: Kaufverträge wegen Formfehlern unwirksam

Eine Vielzahl von Verfahren gegen verschiedenste Bauträger wurden vor Gerichten siegreich zu Gunsten der Opfern und ihrer Familien in den letzten Jahren abgeschlossen.

Die Berliner Immo Campo Handels GmbH & Co. KG, geleitet von Immobilienkaufmann Michael Lutz, setzt auf maßgeschneiderte Strategien rund um das Thema „Wohnen“. Unter Berücksichtigung der Standortentwicklung, den wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen sucht die Immo Campo Handels GmbH & Co. KG und das Team die persönlich zugeschnittene Immobilie in der geeigneten Umgebung nach den vorgebebenen Rahmenbedingungen. In vielen Fällen können jetzt Erwerber sogenannter Steuerspar-Immobilien neue Hoffnung schöpfen.

Wie genau sieht die rechtliche Regelung und deren Umsetzung aus?

Eine neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes wird immer häufiger auch vor den erstinstanzlichen Landgerichten umgesetzt, in dem die Kaufverträge für unwirksam erklärt werden. Es geht hierbei um sogenannte aufgespaltene Kaufverträge, in denen der Erwerber zunächst ein sogenanntes Kaufvertragsangebot abgibt, welches später von dem Verkäufer der Immobilie angenommen wird. Sind die gesetzten Fristen für eine Annahme zu lang oder lässt sich der Verkäufer mit der Annahme zulange Zeit, kann die Unwirksamkeit der Verträge die Folge sein.

Erwerber sogenannten Steuerspar-Immobilien, die vielfach auch als Schrottimmobilie bezeichnet werden, fühlen sich nach dem Erwerb der Immobilie vielfach getäuscht und über die wahren wirtschaftlichen Auswirkungen unzureichend aufgeklärt. Folge ist, dass die als Kapitalanlage erworbene Immobilie sich häufig als reine “Kapitalvernichtungs-Immobilie“ wirtschaftlich für die Erwerber darstellt.

Welche Schutzmöglichkeiten bestehen, welche Regelung hat der Gesetzgeber geschaffen?

Viele Betroffene berichten, dass sie nach dem Erwerb und dem Abschluss der Finanzierung allein gelassen wurden und Rückfragen bei den damaligen Ansprechpartner gar nicht oder nur unzureichend beantwortet werden. So stehen die Betroffenen am Anfang ohne fremde Hilfe da, weil ihnen wichtige Informationen, wie beispielsweise die Höhe des Wohngeldes sowie der erweiterten Nebenkosten und wirtschaftlichen Folgen nach Abschluss der Finanzierung vorenthalten wurden. Jeden Monat müssen hohe Raten an die Bank gezahlt werden, ohne dass diese Raten mit der Höhe der Mieteinnahmen oder versprochenen Steuervorteile vernünftig und wie versprochen gegen gerechnet werden können.

Der Bundesgerichtshof hat geurteilt, dass Käufer, die ein verbindliches Kaufangebot beim Notartermin unterschrieben haben, nicht mehr als vier Wochen daran gebunden sind.

Fristen beachten und einhalten:

Nimmt der Verkäufer der Immobilie das Kaufvertragsangebot später als vier Wochen an oder ist Bindungsfrist zu lang, dann ist das vom Käufer angegebene Kaufangebot nicht mehr gültig, selbst wenn der Kaufpreis schon durch den Käufer gezahlt wurde.

Eine solche verspätete Annahme des Immobilien-Verkäufers gilt hier juristisch als neues Verkaufsangebot, dass der Erwerber wiederum nach Ablauf der vier Wochen nicht mehr annehmen muss. Der BGH stellt nunmehr fest, dass solche Verträge nichtig sind.

Diese Rechtsprechung wird jetzt zunehmend von den Gerichten bestätigt, die erstinstanzlich für sogenannte Rückabwicklungsfälle bei Schrottimmobilien zuständig sind. So hat das Landgericht Berlin in diversen Fällen Bauträger zur Rückabwicklung verurteilt und den Käufern zusätzlich Schadensersatz für die erlittenen Verluste zugesprochen.

Für die Käufer hat diese neue Rechtsprechung den Vorteil, dass umfangreiche Beweisaufnahmen mit Vernehmung aller Beteiligten sowie die Erstellung von Gutachten zur Ermittlung des tatsächlichen Wertes der erworbenen Immobilie gegebenenfalls vermieden werden können. Da die Dauer eines Verfahrens vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten mehrere Jahre betragen, kann insoweit auf solchen Vertrags-Formfehler basierende Urteile eine Erleichterung, da diese in der Regel schneller durch die Gerichte erfolgten. Die Umsetzung der höchst richterlichen Rechtsprechung bei den Landgerichten stellt einen neuen Meilenstein bei der Entschädigung von Immobilienkäufern dar.

V.i.S.d.P.:

Michael Lutz
Geschäftsführer
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Immo Campo Handels GmbH & Co. KG mit Sitz in Berlin, besteht aus einem Team von Immobilienspezialisten, die darauf spezialisiert sind Trends auszuwerten, in Anlageentscheidungen umzusetzen, gleich ob global oder einzeln, zur Kapitalanlage oder Eigennutzung, ob steuer-oder renditeorientiert . Seit unserer Gründung steht Immo Campo für Kontinuität und erarbeitet maßgeschneiderte Konzepte, ganz individuell abgestimmt auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten. Weitere Informationen unter: www.immocampo.de

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