Immobilienkäufer in Sorge – können ihre Kredite verkauft werden?

Handel mit Krediten zur Finanzierung von Immobilien

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Folgende eMail eines Lesers erreichte mich:
„Ich habe irgendwann mal was gelesen, dass Banken Kreditverträge, auch zur Immobilienfinanzierung verkaufen oder damit Handel betreiben. Wenn man die Originalverträge sehen möchte, ist das nicht mehr möglich, weil sie verkauft wurden oder was auch immer damit gemacht wurde.
Ist das richtig, dass die Banken die Originalverträge mit mehr vorlegen können?“

Der Leser greift damit das Thema der Forderungsverkäufe oder sogenannter Kreditverkäufe durch Banken auf.
Übrigens ein Thema, welches in der Vergangenheit schon manchen Kreditnehmer erschauern ließ.

Risikobegrenzungsgesetz
Deshalb stelle ich die Teilentwarnung gleich vorne an. Als der Bundesgerichtshof und das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2007 durch zwei Grundsatzentscheidungen die Rahmenbedingungen für eine Übertragung von Kreditforderungen verschärft haben, ist 2008 das Risikobegrenzungsgesetz in Kraft getreten.
Damit ist dem Wildwuchs, der im Zusammenhang mit Kreditverkäufen wucherte ein wirksamer Riegel vorgeschoben worden.

Tatsächlich kauften bis 2008 Fonds und Finanzinvestoren Immobilienkredite von Banken mit dem Ziel, durch eine erfolgreiche Durchsetzung der Forderungen Profite zu erzielen. „Bei notleidenden Krediten erfolgt die Durchsetzung der Forderung regelmäßig durch die Einleitung von Zwangsvollstreckungen und die Verwertung der als Sicherheit beliehenen Immobilien“, weiß das Bayerische Verbraucherportal zu berichten. Um diese Praxis rankten zahlreiche Geschichten über Darlehensnehmer, die auf diese Weise Haus und Hof verloren haben.

Kreditverkauf weiterhin zulässig
Tatsächlich ist der Kreditverkauf weiterhin zulässig. Eine Übertragung von Forderungen sowohl bei notleidenden als auch bei ordnungsgemäß bedienten Krediten ohne die Zustimmung der Kreditnehmer ist möglich. Bei notleidenden Krediten dürfen außerdem sämtliche Daten über das Darlehensverhältnis und den Kunden ohne dessen Zustimmung an den Forderungskäufer weitergegeben werden. Bei normal laufenden Darlehen darf eine Weitergabe der persönlichen Daten dagegen nur mit Zustimmung des Kunden erfolgen.
Bei Abschluss des Vertrages haben die Kreditnehmer die Möglichkeit den Kreditverkauf auszuschließen. Erklärt sich die finanzierende Bank damit einverstanden, wird sie sich dieses Entgegenkommen in der Regel bezahlen lassen.

Für die Banken ist der Forderungsverkauf ein wirksamer Weg, um ihre Bilanzen zu sanieren. Notleidende Kredite werden so schnell aus der Bankenbilanz beseitigt.

Zunächst keine Gefahr
Kreditkunden, die ihre Zahlungsverpflichtungen vertragsgemäß erfüllen, haben im Falle des Verkaufs ihres Darlehensvertrages zunächst nichts zu befürchten. Der Käufer des Kreditvertrages übernimmt mit dem Vertrag auch die Vertragskonditionen. Diese bleiben weiterhin gültig.

Risiko: Ablauf der Zinsbindungsfrist
Vorsicht ist allerdings geboten, wenn der Ablauf der Zinsbindung vor der Tür steht. Da das Ziel der meisten Aufkäufer von Kreditforderungen nicht darin besteht, langfristiges Kreditgeschäft zu betreiben, sondern die Forderungen möglichst schnell zu realisieren, besteht die Gefahr, dass keine Anschlussfinanzierung angeboten wird und nach Ablauf der Zinsbindung der Restschuldbetrag fällig gestellt wird.
Allerdings gilt seit 2008 – aber Achtung nur für Kreditverträge, die nach 2008 abgeschlossen wurden,
dass die Bank den Vertrag nur dann verkaufen kann, wenn sie den Kunden schon bei Vertragsunterzeichnung über diese Möglichkeit aufklärt und ausdrücklich darauf hinweist;
dass eine außerordentliche Kündigung durch den Kreditkäufer nur möglich ist, wenn der Schuldner mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Zahlungen in Verzug ist und darüberhinaus die ausstehende Summe mindestens 2,5 Prozent der gesamten Kreditsumme ausmacht.
Außerdem sind Banken verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Folgeangebot zu unterbreiten oder dem Kreditnehmer mitzuteilen, dass sie den Vertrag verkaufen wollen.

Fazit
Trotz einiger Verbesserungen bleibt grundsätzlich die Möglichkeit mit Kreditverträgen zu handeln bestehen. Übrigens erfolgte genau das bei der US-Immobilienkrise im Jahr 2008, deren Nachwehen noch heute spürbar sind. Banken bündelten Kreditverträge in sogenannte „Asset Backed Securities“ (ASB) und verkauften diese an renditegierige andere Banken und Fonds weltweit.

Will man sich vor dem Verkauf des eigenen Kreditvertrages wirksam schützen, bleibt nur, mit den Kreditgebern eine Abtretungs-Ausschlussklausel im Darlehensvertrag zu formulieren. Ist der Kreditgeber dazu nicht bereit bleiben vier Möglichkeiten:
1.man sucht einen anderen Finanzier
2.man verzichtet auf die Finanzierung
3.man beißt in den sauren Apfel und akzeptiert die Möglichkeit des Kreditverkaufs
Zudem gilt 4.: Man kauft heute keine Immobilie mehr, ohne vorher mein Buch gelesen zu haben

Zur Frage des Lesers, ob die Bank, die die Forderung verkauft hat, keinen Originalvertrag mehr vorlegen kann, mutmaße ich, dass dem wohl so ist. Wenn der Vertrag verkauft ist, wird der Käufer den Originalvertrag übernommen haben.

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