Streit mit dem Mieter: darf der Vermieter Warmwasserzufuhr und Fernsehempfang unterbinden?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

So mancher Mieter treibt den Vermieter in der Praxis zur Weißglut, wenn er z.B. seine Miete nicht zahlt oder dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmt. Viele solcher Streitigkeiten landen bei Anwälten und ggf. auch vor Gericht. Teilweise greifen Vermieter aber auch zu anderen Mitteln, um den Mieter zum Einlenken zu bewegen. Dazu zählen z.B. sog. Versorgungssperren, mit denen der Vermieter dem Mieter verschiedene Versorgungsleistungen abstellt. Das Amtsgericht Koblenz hat sich in einem aktuellen Beschluss mit einem interessanten Fall in diesem Zusammenhang beschäftigt (AG Pforzheim, Beschluss vom 09.08.2017 – 8 C 162/17).

Versorgungssperre wegen verweigerter Zustimmung zur Mieterhöhung: Konkret ging es in dem Fall um einen Vermieter, der dem Mieter die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang abgestellt hat, nachdem dieser seinem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt hatte. Dieser wehrte sich im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes dagegen und bekam vom Amtsgericht Koblenz Recht.

Unzulässiger Eingriff in Mieterrechte: Das AG stellte klar, dass der Vermieter mit seinem Vorgehen in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters eingegriffen habe. Das sei unabhängig von der Frage, ob der Vermieter möglicherweise einen Anspruch auf die begehrte Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung habe.

Das AG Pforzheim: Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Ein Vermieter greift in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters ein, wenn er die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang in der Mietwohnung unterbindet (AG Pforzheim, Beschluss vom 09.08.2017 – 8 C 162/17).

Vorsicht mit Selbstjustiz: Vermieter sollten vorsichtig sein, wenn sie zu Mitteln der Selbstjustiz greifen, um ihre (vermeintlichen) Ansprüche durchzusetzen. Das gilt ganz besonders dann, wenn die Kürzung der Versorgungsleistungen nicht im Zusammenhang damit steht, dass der Mieter entsprechenden Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Dann kann sich der Vermieter nämlich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. So war es im konkreten Fall. Eine Versorgungssperre kann demnach nur dann in Betracht kommen, wenn der Mieter bereits vereinbarte, geschuldete Betriebskosten nicht bezahlt. Bei Betriebskostennachforderungen dürfte es dagegen schon wieder kritisch sein, wenn der Vermieter auf dieser Grundlage Versorgungsleistungen einstellt.

14.12.2017

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