Mietrecht: Kündigung wegen Zahlungsverzugs von weniger als zwei Monaten

Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.10.2012 zum Aktenzeichen VIII ZR 107/12 ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Ausgangslage:

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist Voraussetzung für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters, dass der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im vorliegenden Fall waren diese Rückstände der Höhe nach nicht erreicht. Der BGH hat sich mit der Frage beschäftigt, ob eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung das Mietverhältnis gleichwohl beendet hat.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der BGH ist der Auffassung, dass eine zur Kündigung berechtigende nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters auch dann vorliegt, wenn der Mietrückstand unter der Grenze für die fristlose Kündigung liegt. Insgesamt muss allerdings der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigen und der gesamte Verzugszeitraum mindestens einen Monat betragen.

Bewertung:

Die Entscheidung liegt auf der grundsätzlichen Linie des BGH, wonach auch dann, wenn die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam ist, eine ordentliche Kündigung das Mietverhältnis beenden kann. Das ist nicht unproblematisch, da Schutzvorschriften zu Gunsten des Mieters, wonach der Mieter z.B. durch eine Nachzahlung der Miete das Mietverhältnis retten kann, für die ordentliche Kündigung unter Umständen nicht greifen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Kündigen Sie immer fristlos und hilfsweise ordentlich. Ist die fristlose Kündigung nämlich unwirksam, kann das Mietverhältnis unter Umständen gleichwohl aufgrund der ordentlichen Kündigung wirksam beendet werden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Vorsicht bei Mietrückständen. Immer dann, wenn Sie entweder nicht die vollständige Miete (z.B. wegen Mietminderung) oder wenn Sie zwar die vollständige Miete zahlen, aber unpünktlich, laufen Sie Gefahr Ihre Wohnung zu verlieren.

Gesetz:

§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.
…
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn
…
3. der Mieter
a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.
…

10.6.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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