Mietminderung im Gewerberaummietrecht bei baurechtswidrigen Mieträumen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, zum Urteil des Kammergerichts Berlin vom 23.05.2016 – 8 U 10/15.

Vorsicht bei Mietminderung im Gewerberaummietrecht

Im Gewerberaummietrecht sollte man als Mieter grundsätzlich sehr vorsichtig mit einer Minderung sein. Häufig ist nämlich das Minderungsrecht im Mietvertrag durch entsprechende Klauseln stark eingeschränkt. Vom Mieter wird demnach oftmals verlangt, die volle Miete unter Vorbehalt weiter zu zahlen und zunächst gerichtlich feststellen zu lassen, ob und in welcher Höhe ein Recht zur Minderung besteht. Das gilt zumindest immer dann, wenn der Vermieter nicht mit der Minderung einverstanden ist.

Interessanter Fall vor dem KG Berlin

In einem interessanten Fall vor dem KG Berlin ging es nun zuletzt wieder einmal um das Thema Mietminderung im Gewerberaum. Der Mieter hatte hier die Miete um 100 Prozent, also vollständig auf Null, gemindert und sich dabei darauf berufen, dass das die Bestandsräume baurechtswidrig seien und er deshalb eine öffentlich-rechtliche Nutzungsuntersagung von der entsprechenden Behörde zu erwarten habe.

Urteil des KG Berlin

Das Kammergericht gab dem Mieter nun Recht. Der baurechtswidrige Zustand der Bestandsräume stelle einen zur Minderung auf Null führenden Sachmangel i. S. v. § 536 BGB dar. Maßgeblich dafür war allerdings, dass der Mieter die Räume erst durch erhebliche Investitionen in den Zustand bringen sollte, der die vertragliche vereinbarte Nutzung ermöglicht. Diese hatte er nun aufgrund der öffentlich-rechtlichen Problematik unterlassen und sei damit nach Ansicht des Gerichts zur entsprechenden Minderung berechtigt gewesen.

Trotzdem Zurückhaltung bei Minderung sinnvoll

Das Urteil ist insofern interessant, als das Gericht das Minderungsrecht unabhängig von einem tatsächlichen Einschreiten der Behörden anerkannt hat. Der Mieter muss also demnach nicht darauf warten, dass ihm tatsächlich die Nutzung der Räume untersagt wird. Das kann aber wohl nur für den Fall der beschriebenen Investitionen gelten. Abgesehen davon gilt auch weiterhin: Zurückhaltung bei der Mietminderung im Gewerberaummietrecht und auch Vorsicht, wenn eine Beeinträchtigung des Gebrauchs nur droht, aber noch nicht tatsächlich besteht. Hier wird man die Miete in der Regel zumindest nicht vollständen mindern dürfen.

29.9.2016

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