Markus Gildner: Den Niedrig-Zins konservieren

Bausparer oder Forward-Darlehn? Markus Gildner untersucht verschiedene Möglichkeiten das momentane Niedrig-Zinsniveau in die Zukunft zu sichern, um zu einem späteren Zeitpunkt damit eine Immobilie zu erwerben.

Das aktuelle Zinsniveau ist einfach zu verlockend und löst damit Begehrlichkeiten aus sich dies auf einige Jahre zu konservieren. Denn mittlerweile hat Jeder verstanden dass niedrige Zinsen den Markt für Immobilien zusätzlich anheizen und die Preise inflationär steigen. Deshalb ist es nur mehr als verständlich dass der Ein oder Andere nach einer Möglichkeit sucht das aktuelle Zinsniveau zu sichern und erst in einigen für einen Immobilienkauf zu nutzen, auf einem hoffentlich tieferen Preisniveau.

„Grundsätzlich ist dies möglich, es hat nur alles seinen Preis welchen man in seiner Rechnung mit berücksichtigen muss“, mein Markus Gildner. Das Handelsblatt hat dieses Thema aufgegriffen und beleuchtet die Möglichkeiten von einem sog. Forward Darlehen.

Zu allererst ein Blick zurück vor der Finanzkrise. Im Jahr 2008 war das durchschnittliche Zinsniveau für Immobilienkredite mit 10-jähriger Zinsbindung bei ungefähr 5,3%. Die Immobilienpreise waren entsprechend günstig. Beispielweise konnte man vor 5 Jahren auf der Insel Föhr noch Eigentumswohnungen in renoviertem Zustand um 1.600 EUR pro Quadratmeter erwerben. Berlin galt damals noch als die billigste Hauptstadt der Welt, so Markus Gildner.

Mittlerweile hat sich Bild deutlich verändert: das durchschnittliche Zinsniveau für Immobilienkredite mit 10-jähriger Zinsbindung liegt aktuell bei ca. 2,5%. Das liegt daran dass einerseits die EZB den Leitzins weiterhin auf historischen Tiefstniveau hält und andererseits Deutschland weiterhin als der sicherste Hafen in der Europäischen Währungsunion gilt. Dies hat zu Folge dass Deutsche Staatsanleihen auf der Suche nach Sicherheit extrem nachgefragt werden und somit der Kurs steigt. Mit steigendem Kurs sinkt die Rendite: aktuell bei 1,25% für zehnjährige Bundesanleihen.

Die Pfandbrief-Emissionen der Banken orientiert sich genau an diesem Anleihekurs. Und somit können sich Deutsche Geschäfts- und Pfandbriefbanken momentan billigst am Markt refinanzieren, so Markus Gildner. Rechnet man nun eine Zinsmarge der Bank zwischen 0,8 und 1,25% darauf, so kommt man auf das aktuelle Niveau von 2,5% für Immobilienkredite mit 10-jähriger Laufzeit.

Zurück zu unserer Ursprungsfrage: Wie kann der Immobilieninvestor das Zinsniveau jetzt „einfrieren“ und in 5-10 Jahren wieder „auftauen“?

Experten des Handelsblatts haben einen Artikel dazu geschrieben und das Forward-Darlehen empfohlen. Dies ist aber nur etwas für sicherheitsorientierte Investoren, mein das Handelsblatt. Diese Aussage verheimlicht allerdings dass Forward-Darlehen nichts anderes sind als ein Kreditgeschäft in Verbindung mit einem Derivat. Also durchaus als spekulativ einzustufen, meint Markus Gildner.

Dies wird am ehesten deutlich an folgendem Beispiel:

Die Spekulation von Kreditnehmern, die in den vergangenen Jahren ein Forward-Darlehen abgeschlossen haben, ging nicht auf. Der Kunde hat sich z.B. 2008 einen Zins von über 5% gesichert und musste noch einen Aufschlag für das Derivat bezahlen (den Aufschlag für Zins-Swaps finden Sie hier: Deutsche Bank Markets ). Wer vor zwei Jahren ein Forward-Darlehen in Höhe von 100.000 Euro mit einer Zinsbindung von zehn Jahren abgeschlossen hat, machte einen Verlust von rund 22.000 Euro. Man darf dabei auch nicht vergessen dass man das Darlehen in der Regel auch abnehmen muss, auch wenn einem der Zins gerade gar nicht passt, so Markus Gildner.

Der Artikel vergisst leider die momentan risikoärmste Variante der Zinssicherung: den Bausparer. Lange Zeit als konservativ und spießig verschrien, erlebt der Bausparer eine wahrliche Renaissance (lesen Sie auch: Die Renaissance des Bausparers ). Wenn der geneigte Immobilieninvestor einen Bausparer heute abschließt, sichert er sich das momentane Zinsniveau bis zum Zeitpunkt der Zuteilungsreife. Je nach Besparung in etwa 8-10 Jahren. Der Preis dafür ist, dass man momentan jeden Monat einbezahlt und auf das Guthaben nur sehr geringe Zinsen bekommt. Dies hängt mit dem Solidaritätsprinzip des Bausparers zusammen. Der Mittelzufluss von Bausparern wird an Darlehensnehmern als Immobilienkredit ausgereicht.

Da sich die Bausparkasse momentan zu fast 0% Zins refinanzieren kann, ist es ihr möglich das Geld wieder zinsgünstig auszureichen. Der Bausparer ist Jedem risikofrei zu empfehlen, der erst in ein paar Jahren auf dem Immobilienmarkt zugreifen möchte, aber zu dem derzeitigen Zinsniveau.

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