Kündigung auch bei unverschuldeter Geldnot, zum Beispiel weil das Sozialamt nicht bezahlt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 4.2.2015, VIII ZR 175/14:

Ausgangslage:

Wenn der Mieter die Miete nicht zahlen kann, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Immer wieder umstritten ist die Frage, inwieweit das Verschulden Dritter an der Zahlungsunfähigkeit des Mieters von diesem eingewandt werden kann. Grundsätzlich gilt: Der Mieter hat seine mangelnde Zahlungsfähigkeit immer zu vertreten. Das zeigt auch der nachfolgende Fall wieder.

Der Fall:

Der Mieter hatte rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt, die Unterhaltskosten waren jedoch nicht bewilligt worden. Der Vermieter hatte wegen Zahlungsrückstandes gekündigt.

Der Bundesgerichtshof:

Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 B zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner allerdings auch dann nicht von den Folgen einer Kündigung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen.

Es gilt auch hier uneingeschränkt der Grundsatz: „Geld hat man zu haben“.

Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (BGH, Urteil vom 04. Februar 2015 – VIII ZR 175/14 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter können die vorübergehende Zahlungsunfähigkeit des Mieters nutzen, um diesen aus der Wohnung zu bekommen. Eine früher herrschende, gewisse Tendenz der Rechtsprechung, dem Mieter der wegen Nichtzahlung, bzw. nicht rechtzeitiger Zahlung der Miete durch das Sozialamt, Jobcenter oder sonstige Dritte unverschuldet die Kündigungssituation herbeigeführt hat, hilfreich beizuspringen, ist mit diesem Urteil jede Grundlage entzogen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Stellen Sie die rechtzeitigen Mietzahlungen unbedingt sicher. Jedenfalls nach Abmahnung ist eine Kündigung auch bei wiederholter unpünktlicher Zahlung möglich. Auch in diesem Bereich ist der Bundesgerichtshof relativ gnadenlos.

9.3.2015

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