Immobilien und Steuern:

Dr. Hetmeier Immobilien warnt vor steuerlichen Nachteilen bei anschaffungsnahen Aufwendungen

Wer in den ersten drei Jahren nach Anschaffung einer vermieteten Immobilie erheblich in die Sanierung und Modernisierung investiert, muss möglicherweise steuerliche Nachteile in Kauf nehmen. Darauf weist das Dortmunder Maklerbüro Dr. Hetmeier Immobilien hin. „Sogenannte anschaffungsnahe Aufwendungen, die mehr als 15 Prozent des Gebäudeanschaffungswertes ausmachen, erkennt das Finanzamt in der Regel nicht mehr als sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand an. Diese Kosten können nur noch mit 2 bis 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden. Für Erwerber kommt es deshalb darauf an, in den ersten drei Jahren nach Anschaffung einer Immobilie nur zurückhaltend zu investieren, um nicht in diese Steuerfalle zu tappen“, rät Maklerin Dr. Marita Hetmeier.

In der Praxis der Finanzämter werden in den ersten zwei Jahren die Aufwendungen nur vorläufig als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand anerkannt. Ergibt sich im dritten Jahr, dass die Aufwendungen insgesamt 15 Prozent des Gebäudeanschaffungswertes übersteigen, fordert das Finanzamt bereits erstattete Beträge zurück. Nicht selten kommen erhebliche Summen in fünfstelliger Größenordnung zusammen, die das Finanzamt vom Immobilienerwerber zurück verlangt. „Praxis und Rechtsprechung zur sog. 15 Prozentgrenze bei anschaffungsnahen Aufwendungen sind leider wenig transparent und schwer durchschaubar. Man kann den betroffenen Immobilienerwerbern nur raten, in den ersten drei Jahren nach Erwerb eines Grundstücks Investitionen möglichst zurückzustellen, um nicht in diese Steuerfalle zu tappen. An dieser Stelle erweist sich das Steuerrecht als echte Investitionsbremse.“

Gut beraten ist dagegen, wer eine denkmalgeschützte Immobilie oder eine Immobilie in einem förmlichen Sanierungsgebiet erwirbt. „Wer eine Immobilie erwirbt, die in einem Sanierungsgebiet liegt oder Denkmalschutz genießt, hat es gut. Er kann mit der Stadt eine Sanierungsvereinbarung treffen und die Sanierungskosten mit je 9 Prozent in den ersten acht Jahren und je 7 Prozent in den letzten vier Jahren abschreiben. Eine Abschreibung über 12 Jahre ist für größere Investitionen ideal. In die Falle der anschaffungsnahen Aufwendungen kann man dann von vorneherein nicht mehr tappen“, rät Maklerin Dr. Hetmeier.

Dr. Marita Hetmeier Immobilienmakler Dortmund

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