Denkmalsanierung: Ermittlung des Verkehrswertes

Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 26, welcher sich der Ermittlung des Verkehrswertes und der Herabsetzung der Vorauszahlungen betrug.

Ablehnung der Herabsetzung der Vorauszahlungen – Freibetrages

In einigen Fällen haben die Finanzämter die Herabsetzung der Vorauszahlungen beziehungsweise die Eintragung des Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte abgelehnt, solange die Bescheinigung der Denkmalbehörde (nach § 7i Abs. 2 EStG) noch nicht vorlag. Zur Begründung haben die betreffenden Finanzämter darauf verwiesen, dass der Umfang der erhöhten Absetzungen sich erst aus der Bescheinigung ergebe und dass gemäß § 7i Abs 2 EStG bis zum Vorliegen der Bescheinigung die erhöhten Absetzungen nicht in Anspruch genommen werden könnten.

Eric Mozanowski: „Das widerspricht jedoch dem Gesetz. Nach § 37 Abs. 3 EStG kommt es für die Anpassung der Vorauszahlung darauf an, welche Einkommensteuer sich für das Jahr voraussichtlich ergeben wird. Das Finanzamt muss also eine Prognose erstellen und schätzen, welche Einkommensteuer wahrscheinlich entstehen wird. Es genügt also, wenn der Steuerpflichtige glaubhaft machen kann, dass bestimmte Baukosten die Voraussetzungen des § 7i EStG erfüllen und er hierfür die Bescheinigung der Denkmalbehörde voraussichtlich erhalten wird.“

Ermittlung der Verkehrswerte

Bei der Ermittlung der Verkehrswerte orientieren sich die Finanzämter an der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes. Danach ist der Wert des Grund und Bodens grundsätzlich mit dem Bodenrichtwert am Verkaufstag anzusetzen. Der Wert des Altgebäudes wird im Sachwertverfahren ermittelt. Hierbei wird der Zeitwert des Gebäudes als Differenz von Herstellungskosten und Wertminderung (Abnutzung, Entwicklung der Immobilienpreise vor Ort usw.) bestimmt.

Erwirbt der Käufer die Wohnung im Erbbaurecht, entfällt das Element „Grund und Boden“. In diesem Fall ist der Kaufpreis ausschließlich den übrigen Elementen Altgebäude und Modernisierung zuzuordnen. Dies ist steuerlich von Vorteil, weil dadurch ein großer Teil des Kaufpreises auf die Modernisierung entfällt. Vermietet der Erwerber die Wohnung, kann er die Erbbauzinsen als Werbungskosten abziehen. Wird der Erbbauzins in einem Einmalbetrag vorausgezahlt, kann er im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Wird das Gebäude im Rahmen der Einkünfte als Gewerbebetrieb genutzt, ergibt sich aus der Vorauszahlung des Erbbauzinses allerdings kein steuerlicher Vorteil, weil hier der Aufwand durch Bildung eines aktiven Rechnungspostens auf die Laufzeit verteilt werden muss.

Regelung durch das Handel- und Steuerrecht:

Eric Mozanowski hierzu: „In welchem Umfang die nach dem jeweiligen Denkmalrecht bescheinigungsfähige Modernisierung auch steuerlich begünstigt wird, entscheiden die Finanzämter nach den Regelungen des Handels- und Steuerrechts. Konsequenterweise könnte der Gesetzgeber die Vorschrift deshalb dahingehend ändern, dass die Denkmalschutzbehörde lediglich bescheinigt, welche konkreten Baumaßnahmen die Voraussetzungen des § 7i EStG erfüllen, und die Feststellung der Kosten dem Finanzamt überlassen.“

Darüber hinaus referierte Eric Mozanowski in Stuttgart über weitere Verbesserungsmöglichkeiten, um eine Erleichterung in Bezug auf die steuerlichen Vergünstigungen und die Umsetzung auch von gesetzlicher Seite zu begleiten.

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski

Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de

Kontakt:
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Eric Mozanowski
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