Denkmalsanierung: Begünstigte und nicht begünstigte Modernisierungskosten

Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 27, welcher sich mit den Modernisierungsmaßnahmen und denkmalrechtlichen Voraussetzungen betrug.

Begünstigte Modernisierungskosten oder was fällt unter Baukosten

Eric Mozanowski: „Ist die Denkmalschutzbehörde beispielsweise der Auffassung, dass der Einbau neuer Fenster erforderlich war, um das Gebäude als Denkmal zu erhalten, so ist die Frage, was zu den Baukosten dieser Maßnahme gehört, nicht nach denkmalschutzrechtlichen Vorschriften zu entscheiden, sondern wird vom Finanzamt nach den Grundsätzen des Handelsgesetzbuches beantwortet.“

Das bedeutet, dass zu den begünstigten Aufwendungen die Kosten aller Einzelmaßnahmen gehören, die zur Durchführung der begünstigten Gesamtmaßnahme notwendig waren – oder die durch sie verursacht worden sind. Daher gehören beispielsweise die Kosten für die Demontage der alten Fenster zu den begünstigten Aufwendungen, obwohl die Demontage alter Originalbestandteile eines Gebäudes, isoliert betrachtet, (denkmalrechtlich) nicht begünstigt sind.

Darüber hinaus gilt: Erfüllt nur ein Teil der an dem Gebäude durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen die denkmalrechtlichen Voraussetzungen, muss bereits die Bescheinigungsbehörde derartige Kosten grundsätzlich aufteilen und anteilig den begünstigten beziehungsweise den nicht begünstigten Modernisierungskosten zuordnen. Das betrifft beispielsweise Architektenkosten, die TÜV-Überwachung oder die Bauwesenversicherung. Als begünstigte Kosten anerkannt werden dabei allerdings nicht nur die Fremdkosten des Verkäufers, die dieser durch entsprechende Rechnungen von Fremdfirmen belegen kann, sondern auch die eigenen Kosten, beispielsweise die sogenannten Regiekosten. Beschäftigt der Verkäufer zum Beispiel eigenes Personal wie Architekten oder Bauingenieure für die Planung, Beaufsichtigung und Durchführung der Modernisierung, so gehören die betreffenden Lohnkosten zu den Baukosten. Dabei stellt sich allerdings ein Nachweisproblem, weil dargestellt werden muss, welcher Teil der Arbeitsstunden für das betreffende Objekt und welcher Teil für andere Bauvorhaben eingesetzt wurde.

Nicht begünstigte Kosten

Nicht begünstigt werden in der Regel Kosten des Bauträgers, die sich nicht nur auf die Modernisierung beziehen, sondern auch auf den Grund und Boden sowie das Altgebäude. Denn die anteilige Addition dieser Kosten zu den vier „Elementen“ würde deren Verhältnis nicht verändern. Nur dieses Verhältnis ist aber für die Ermittlung der Afa-Bemessungsgrundlage von Bedeutung. Soweit Gemeinkosten (Raumkosten, Finanzierungskosten oder Lohnkosten) der Modernisierung nicht direkt zugeordnet werden können und sich auch auf die übrigen vier „Elemente“ beziehen, werden sie nicht in der Bescheinigung berücksichtigt.

Ebenfalls nicht den bescheinigungsfähigen Baukosten zugeordnet werden vom Käufer gezahlte Funktionsträgergebühren. Auch sie gelten als Anschaffungskosten, die von den Finanzämtern anteilig den begünstigten Modernisierungsmaßnahmen zugeordnet werden. Eric Mozanowski hierzu: „Ob und in welcher Höhe der Käufer neben dem Kaufpreis eine Gebühr gezahlt hat, wird deshalb vom Betriebsfinanzamt im Rahmen der Berechnung der Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen berücksichtigt.“

Darüber hinaus referierte Eric Mozanowski in Stuttgart über weitere Möglichkeiten in Bezug auf das Verständnis der verschiedenen Sichtweisen und was ihre Umsetzung betrug.

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski

Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de

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