Denkmalimmobilien: Beschränkung von steuerlichen Verlusten

Eric Mozanowski führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vertragsreihe zum Thema Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus dem Kreis der Teilnehmer kam der Wunsch wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Dies ist Teil 31, welcher sich mit den Änderungen im Einkommensteuergesetz betrug.

Änderungen im Einkommensteuergesetz (§ 15b EStG)in Bezug auf die Denkmalimmobilie

Ende 2005 wurde § 15b in das Einkommensteuergesetz eingefügt. Dieser Paragraf richtet sich vor allem gegen geschlossene Fonds, mit denen in der Vergangenheit hohe Steuervorteile erzielt werden konnten.

Betroffen davon kann jedoch auch der Erwerb einer Denkmalimmobilie sein – falls der Verkäufer der Immobilie die entsprechenden Vorgaben des Paragrafen nicht richtig beachtet. Dies ist sehr wichtig, denn wenn der Paragraf 15b eingreift, heißt dies, dass der Steuerpflichtige zwar die erhöhten Abschreibungen nach § 7i EStG in Anspruch nehmen, aber die Verluste nicht mit seinen positiven Einkünften (z.B. als Arbeitnehmer) verrechnen darf. Im Ergebnis würden die Verluste dann weitgehend „ins Leere“ laufen, da sie nur mit künftigen Einnahmen aus dieser Immobilie verrechnet werden dürften.

Doch worum geht es konkret?

§ 15b wurde geschaffen, um das Prinzip steuerlichen Verlustausgleich ausnutzender Steuerstundungsmodelle zu unterbinden. Nach der Vorschrift liegt ein Steuerstundungsmodell vor, wenn die jeweilige Vertragsstellung einen modellhaften Charakter betrug und Vorteile in Form von steuerlichen Verlusten erzielt werden sollen, wie das bei vielen geschlossen Fonds der Fall war. Ob die Modellhaftigkeit auch vorliegt, wenn mit dem Verkäufer beim Erwerb von denkmalgeschützten Immobilien zugleich deren Modernisierung vereinbart wird, war zunächst unklar. Erst das BMF-Schreiben vom 17. Juli 2007 brachte Gewissheit. Danach greift § 15b nur ein, wenn der Käufer neben der Immobilie und der Modernisierung noch weitere Zusatzleistungen erwirbt, die zu Werbungskosten und damit zu steuerlichen Verlusten in der Investitionsphase führen, wie beispielsweise eine gesondert abgerechnete Mietgarantie oder eine Bürgschaft. Denn nur in einem solchen Fall handelt es sich um eine „modellhafte Gestaltung“.

Keine „modellhafte Gestaltung“ liegt vor, wenn der Bauträger mit dem Erwerber der Immobilie nur die Modernisierung des Objektes vereinbart, ohne dass darüber hinaus weitere modellhafte Zusatz- oder Nebenleistungen vereinbart werden. Denn unschädlich sind nur die Nebenleistungen, die nicht die Investitionsphase, sondern die Bewirtschaftung und Verwaltung des Objektes betreffen, wie die Kosten für die Haus- oder Wohneigentumsverwaltung. Wenn die Gebühren für derartige Nebenleistungen für mehr als ein Jahr im Voraus gezahlt werden, führt dies doch zur Modellhaftigkeit, weil dadurch der sofort abzugsfähige Aufwand in einer Weise erhöht würde, die die Finanzverwaltung als schädlich betrachtet. Unschädlich wäre es darüber hinaus, wenn solche Zusatzleistungen „all inclusive“ im Kaufpreis enthalten sind, denn in diesem Fall würden ja keine zusätzlichen Werbungskosten generiert. Am sichersten ist es jedoch, wenn gar keine Zusatzleistungen angeboten werden, welche zu Werbungskosten führen.

Worauf also ist zu achten?

Eric Mozanowski: „Der Käufer sollte lediglich die Denkmalimmobilie sowie die Zusage des Bauträgers zur Modernisierung dieser Immobilie erwerben, nicht jedoch weitere Zusatzleistungen. Denn in dem Moment, da er weitere Zusatzleistungen erwirbt, die zu Werbungskosten führen, beispielsweise eine Mietgarantie, die gesondert abgerechnet wird, handelt es sich um eine „modellhafte Gestaltung“, bei welcher § 15b greift.“

Eine Diskussionsrunde und Erfahrungsaustausch schloss sich unter den Teilnehmern der Veranstaltung an und Eric Mozanowski referierte in Stuttgart weiterhin über die Zusammenhänge der modellhaften Gestaltung und den Auswirkungen bzw. dem korrekten Umgang.

V.i.S.d.P.:

Eric Mozanowski
Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich

Eric Mozanowski, ehemaliger Vorstand der ESTAVIS AG, führte in Berlin / Leipzig sowie Stuttgart im Rahmen von Seminarveranstaltungen die Vortragsreihe zum Themengebiet Denkmalschutz in Deutschland fort. Aus den Kreisen der Teilnehmer kam der Wunsch, wichtige Wissensmodule auch im Internet zu veröffentlichen. Weitere Informationen unter: www.estavis.de

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