Bodenrichtwerte Rheinland: Köln vs. Umland im Vergleich

Immobilienmarkt Rheinland: Köln teuer, das Umland teils halb so teuer

Köln, [11.06.2026] — Im Rheinland klaffen die amtlichen Bodenrichtwerte 2026 weit auseinander. Während der Quadratmeter Wohnbauland in Düsseldorf im Median 1.100 Euro kostet und in Köln 930 Euro, sinken die Werte im Kölner Umland teils auf unter 500 Euro. Das zeigen die Daten aus BORIS-NRW zum Stichtag 1. Januar 2026, die das Portal immobilienwerte.nrw für alle 396 Städte und Gemeinden Nordrhein-Westfalens aufbereitet.

Im Vergleich der fünf einwohnerstärksten NRW-Städte führt Düsseldorf (1.100 Euro/m²) vor Köln (930 Euro), Bonn (760 Euro), Dortmund (450 Euro) und Essen (430 Euro). Auffällig ist die unterschiedliche Entwicklung über fünf Jahre: Dortmund (+36,4 Prozent), Essen (+16,2 Prozent) und Bonn (+13,4 Prozent) legten deutlich zu, während Köln (−2,1 Prozent) und Düsseldorf (±0 Prozent) seit der Zinswende korrigieren. Über zehn Jahre haben alle fünf Städte zwischen rund 54 und 84 Prozent zugelegt.

Noch größer ist das Gefälle zwischen Köln und seinem direkten Umland. Im Schnitt liegen die Bodenrichtwerte in Leverkusen bei rund 480 Euro pro Quadratmeter, in Hürth bei 530 Euro, in Bergisch Gladbach, Frechen und Brühl bei jeweils rund 570 Euro — also bei gut der Hälfte des Kölner Niveaus, bei Entfernungen von rund 12 bis 16 Kilometern zur Innenstadt.

„Im Rheinland verschiebt sich das Bild seit der Zinswende spürbar: Die Spitzenlagen in Köln und Düsseldorf korrigieren, während zuvor günstigere Städte wie Bonn oder Dortmund aufholen. Eigentümer im Umland sollten ihre Lage deshalb regelmäßig neu einordnen, statt sich auf Werte von vor drei Jahren zu verlassen“, sagt Erten Dörter, Geschäftsführer der D&CIE Immobilien GmbH und seit über 20 Jahren im Rheinländer Immobilienmarkt tätig.

Was Bodenrichtwerte über eine Lage aussagen — und was nicht:

– Sie sind **amtliche Durchschnittswerte** je Zone, abgeleitet vom Gutachterausschuss aus tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen.
– Sie bilden den **Boden** ab, nicht das Gebäude — für bebaute Immobilien kommt der Gebäudewert hinzu.
– Sie eignen sich für eine **erste Orientierung**, ersetzen aber kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB.

Die amtlichen Bodenrichtwerte aller NRW-Städte lassen sich kostenlos auf den Bodenrichtwert-Übersichtsseiten von immobilienwerte.nrw (https://immobilienwerte.nrw/bodenrichtwert/) vergleichen.

Quellen: BORIS-NRW (Bodenrichtwert-Informationssystem Nordrhein-Westfalen), Geobasis NRW / Gutachterausschüsse für Grundstückswerte, Stichtag 01.01.2026, Lizenz dl-de/zero-2-0.

Hinweis: Die Bodenrichtwerte je Zone sind amtliche Werte nach § 196 BauGB (Quelle: BORIS-NRW). Aggregierte Mediane sowie Stadt- und Umland-Vergleiche sind eigene Aufbereitungen auf dieser Datenbasis und keine amtlich festgestellten Werte. Werte benachbarter Städte sind als Durchschnitt (Ø) ausgewiesen. Angaben ohne Gewähr.

In Köln startet mit DOERTER eine neue Plattform für den professionellen Privatverkauf von Immobilien. Gründer Erten Dörter, zuvor 17 Jahre Lizenzpartner bei Engel & Völkers mit über 1.000 begleiteten Transaktionen und rund 500 Millionen Euro Gesamtvolumen, will Eigentümer im aktuell schwierigen Käufermarkt mit professionellen Werkzeugen ausstatten – zum Festpreis statt zur prozentualen Provision. Niedrige Erwerbsnebenkosten erhöhen die Finanzierbarkeit auf Käuferseite und damit den Verhandlungsspielraum für Verkäufer.

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